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在經(jīng)濟復蘇的大背景下， 香港地區(qū)房地產(chǎn)的價格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位， 但因香港地區(qū)宏觀經(jīng)濟良好、加息影響有限、居民失業(yè)率較低， 使其房地產(chǎn)信貸的違約率并沒有出現(xiàn)異常。整體而言， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場呈較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。從風險角度看， 除非出現(xiàn)大型經(jīng)濟事件影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟發(fā)展的情況， 其樓市崩塌的可能性較低；另一方面， 由于香港地區(qū)整體房價已經(jīng)處于高位， 可負擔性較差， 因此也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。鑒于此， 投資者應立足價值投資而非投機需求， 從地理位置、戶型選擇的角度去考慮具體投資方式。

關鍵詞：中國香港； 房地產(chǎn)； 價格走勢； 投資策略；

中國香港特別行政區(qū) （以下簡稱“香港地區(qū)”） 是一個以金融服務、貿(mào)易為主的開放經(jīng)濟體， 同時也是靠近中國大陸的金融中心。香港地區(qū)的政府結構與法律機制穩(wěn)健， 為其市場經(jīng)濟自由度和個人財產(chǎn)所有權提供了強有力的保護和支持。

從歷*看， 香港地區(qū)國民生產(chǎn)總值 （GDP） 增速波動較大。2014-2016年， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為2.8%、2.4%和2.0%, 且呈逐年下降的趨勢；但自2017年開始， 在經(jīng)濟環(huán)境轉強、需求持續(xù)上升的背景下， 香港地區(qū)的服務輸出及貨物出口得以改善， 使香港地區(qū)GDP得到了提振：2017年前三個季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 增速明顯提升 （見圖1） .

從貨幣政策看， 由于受聯(lián)系匯率制度的影響， 香港地區(qū)的利率水平會跟隨美聯(lián)儲進行調(diào)整：自2015年12月今， 香港地區(qū)跟隨美聯(lián)儲加息節(jié)奏同步進行了5次加息， 從0.75%提升1.75%.長期來看， 美聯(lián)儲已進入加息通道， 持續(xù)加息將使港幣資產(chǎn)吸引力上升。

新數(shù)據(jù)顯示， 以1999年的100作為基期值， 2017年11月份， 香港地區(qū)私宅售價指數(shù)為347, 實現(xiàn)連續(xù)20個月的正增長， 且連續(xù)第13個月創(chuàng)出歷史新高。2017年前11個月， 售價指數(shù)累計上漲了12.9%, 月同比漲幅均在10%以上， 其中4、5、6月更是超過20%.

此外， 香港地區(qū)約有一半的家庭靠租房生活， 因此住房租賃市場也是觀察香港地區(qū)樓市變化的重要窗口。進入2017年， 香港地區(qū)私宅租金指數(shù)也持續(xù)走高， 并不斷創(chuàng)出歷史新高， 2017年11月達到了186.8的新高位， 同比上漲8.6%, 本年度累計增幅7.6% （見圖2） .

一、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場走勢分析

影響香港地區(qū)房地產(chǎn)價格的因素很多， 且影響因素之間互相關聯(lián)， 共同對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。本文將從宏觀、微觀兩個角度對相關因素進行闡述， 同時也對因素間的相關性進行分析， 以全面解讀香港地區(qū)房地產(chǎn)市場。

（一） 宏觀因素

1. 經(jīng)濟影響因素

1993-2016年， 香港地區(qū)私宅售價指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關， 說明香港地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展與宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化密切相關 （見圖3） .另外， 1997年亞洲金融危機、2008年美國次貸危機、2011年歐債危機、2015年內(nèi)地股市大幅波動， 均對香港地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了沖擊 （見圖4） .歸結到宏觀層面， 主要在于上述金融危機都對香港地區(qū)的宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生了不利影響， 在上述危機發(fā)生的次年， 香港地區(qū)GDP增速均出現(xiàn)了不同程度的回落。其中， 以1997年亞洲金融危機對香港地區(qū)的沖擊大， 使得香港地區(qū)1998年GDP增速直接降-5.9%, 且除2000年短暫回升7.75%外， 1999-2002年， 香港地區(qū)GDP增速始終在0.6%~2.5%的低位徘徊， 樓市也由此進入調(diào)整周期。2003年， GDP增速逐步恢復3%以上并逐年提升， 香港地區(qū)的樓市也隨之進入新的周期。這也從另一個角度印證了香港地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟的正相關性。

2017年前三個季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 保持了自2016年一季度經(jīng)濟增速見底以來的快速回升勢頭。2017年香港地區(qū)GDP同比增長3.8%, 略高于2017年11月香港特區(qū)政府3.7%的預期?；诜績r增速與GDP增速的正相關性， 有理由認為， 在香港地區(qū)經(jīng)濟復蘇的大背景下， 其房地產(chǎn)市場有望保持相對穩(wěn)定。

2. 利率影響因素

從邏輯上看， 利率走向?qū)Ψ康禺a(chǎn)價格的影響是負相關關系；但從利率與房價的實際走勢看， 在多數(shù)時間內(nèi)， 二者保持了正相關性。如在2008年之前及2015年加息以后， 香港地區(qū)房價走勢與基準利率大體均呈正相關性 （見圖5） .究其原因， 是因為利率傳導往往具有滯后性， 且利率變化具有連續(xù)性和周期性， 因為單次調(diào)息很難在短期內(nèi)扭轉經(jīng)濟形勢。以加息周期為例， 政府部門通常是在發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟過熱 （對應房地產(chǎn)上升周期） 時采取加息手段， 并由此進入加息周期；但直到加息周期的中后期， 經(jīng)濟過熱被抑制的效果才會通過包括價格在內(nèi)的量化指標逐步顯示出來。政府部門見到成效后， 會減緩或停止加息步伐；對應到利率與房價， 便體現(xiàn)為利率一路上調(diào)而房價卻一路走高， 房價見頂回落后利率水平也基本觸頂。降息周期亦然。

除了利率方向外， 利率水平也對房地產(chǎn)價格有顯著影響。2008-2015年， 香港地區(qū)基準利率快速下降并維持在0.5%的低水平， 雖然這段時間利率沒有方向上的變化， 但極低的利率給房地產(chǎn)市場帶來明顯的刺激效應， 房價隨之快速提升。由此可見， 的利率水平對房價的影響更為顯著。

因此， 在香港地區(qū)隨美國進入加息周期后， 短期來看， 其利率緩步提升不會對房價有顯著的影響；而從中長期看， 還要關注持續(xù)加息后利率的水平。如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場也不會產(chǎn)生強烈波動。

3. 政策影響因素

2017年3月， 十二屆人大五次會議的政府工作報告提出， 要推動內(nèi)地與港澳深化合作， 研究制定粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃， 發(fā)揮港澳*優(yōu)勢， 提升在國家經(jīng)濟發(fā)展和對外開放中的地位與功能。從區(qū)域經(jīng)濟合作上升到方位對外開放的國家戰(zhàn)略， 這為粵港澳城市群未來的發(fā)展帶來了新機遇， 也產(chǎn)生了強大的協(xié)同效應。這對于香港地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展將產(chǎn)生促進作用。而經(jīng)濟繁榮會穩(wěn)固房地產(chǎn)市場的發(fā)展， 支撐香港地區(qū)房地產(chǎn)的價格。

（二） 微觀因素

1. 供需因素

從需求的角度看， 居民的購買意愿和購買能力構成需求。目前， 沒有切實的統(tǒng)計數(shù)據(jù)代表居民的購買意愿， 僅能用購買能力相關數(shù)據(jù)代表居民購房的潛在需求。

2017年6月， 仲量聯(lián)行 （Jones Lang La Salle） 的報告《香港住宅市場崛起》 （《The Rise and Rise of Hong Kong's Residential Market》） 指出， 根據(jù)香港特區(qū)政府壓力測試和居民收入情況， 月收入在28000港幣以上的家庭， 都有能力支付購房付和款。這類家庭在香港地區(qū)約有127萬戶， 占總家庭戶數(shù)的50%.而香港地區(qū)此時的房屋庫存為116萬套， 這意味著市場上的總體供應低于潛在需求。

從需求結構看， 不同戶型房屋的供需情況也不同 （見表1） .其中， A類房屋 （實用面積少于40平方米） 的供應量要遠低于有能力購買其戶型的家庭數(shù)量， 而B、C、D和E類房屋的情況則是供大于求。這意味著， 如果房價下行， 大戶型的價格波動風險較大。

從供給角度看， 香港特區(qū)政府一直堅持通過增加供應來調(diào)節(jié)房價的方針。根據(jù)2017-2018年的供地計劃， 港府將供應28處住宅用地， 總共能提供1.9萬個住宅單位。而從長遠看， 政府的目標是在2016-2025年的十年內(nèi)提供46萬個單位， 其中28萬個為公屋， 18萬個為私人住宅單位。這也就是說， 平均一年要提供1.8萬個私人住宅單位。而從實際落成量看， 2016年全年實際落成量不到1.5萬個單位， 與政府年均增加1.8萬個單位的目標尚有較大差距。房屋供應量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價在短時間內(nèi)將不會受到其太大的影響。

表1 有購房能力的家庭和香港地區(qū)房屋庫存對比

2. 可負擔性因素

就房價的可負擔性而言， 有兩個衡量指標。一個是房價收入比。2009年以來， 香港地區(qū)的該指標逐年走高， 且自2015年始， 一直維持在35以上的高水平上， 并在主要一線城市中， 始終排在前2位 （見圖6） .另一個指標是收入貸比。2009年以來， 香港地區(qū)的收入貸比整體呈逐漸走低的趨勢， 2015年以后尤為明顯；而在一線城市中， 香港地區(qū)的收入還比自2015年以后基本處于中等水平 （見圖7） .

整體來看， 香港地區(qū)的房價收入比無論和其自身以往水平相比， 還是與其他一線城市相比均偏高；而收入貸比和其自身以往水平相比偏低， 但與其他一線城市相比尚可接受。綜上所述， 香港地區(qū)房地產(chǎn)價格在可負擔性方面存在隱憂， 購房者在購房、貸方面的負擔較重。這種高負擔性能夠維持多久尚無法估算， 主要取決于香港地區(qū)經(jīng)濟未來的表現(xiàn)；若經(jīng)濟持續(xù)向好， 帶動收入增長， 高負擔性可能會逐漸化解；若經(jīng)濟停滯不前或衰退， 高負擔性則會進一步加重， 直出現(xiàn)房屋購買力迅速下降和貸違約。

3. 潛在違約因素

就違約風險而言， 可用房貸違約率和失業(yè)率兩個指標衡量。由于香港地區(qū)房屋良好的可負擔性， 當?shù)鼐用窕灸芗皶r償付房屋款， 房貸違約率從未高于1.5%.即便是1997-2002年房地產(chǎn)市場的衰退期， 香港地區(qū)也一直維持著遠低于標準的違約率水平， 而在2017年， 這一指標已降0.03% （見圖8） .從中不難看出， 香港地區(qū)居民償付款的能力在總體是非常穩(wěn)定的， 尚未出現(xiàn)過大規(guī)模違約風險。

從失業(yè)率看， 自2011年以來， 香港地區(qū)市民失業(yè)率一直維持在4%的健康水平以下， 且非常穩(wěn)定 （見圖9） .這說明， 絕大多數(shù)當?shù)鼐用裼邢鄬Ψ€(wěn)定的收入來源， 這就為償付房屋款提供了基本保障。

二、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場展望及投資策略

（一） 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場展望

香港地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到了諸多因素的影響。在宏觀層面， 主要與經(jīng)濟增速和利率因素、區(qū)域相關政策密切相關；而在微觀層面， 則與供需情況、居民的可負擔性等密切相關。

1. 宏觀視角

從宏觀經(jīng)濟來看， 香港地區(qū)房價指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關。而香港地區(qū)自2016年一季度開始， 經(jīng)濟增速快速回升， 2017年前三季度也表現(xiàn)突出， 香港特區(qū)政府于是將全年GDP增速上調(diào)3.7%.在香港地區(qū)經(jīng)濟復蘇的大背景下， 香港房地產(chǎn)市場有望保持相對穩(wěn)定。

從利率影響來看， 加息的影響具有滯后性， 而利率的水平對于房價的影響更為關鍵。在香港地區(qū)隨美國進入加息周期后， 短期看， 其利率緩步提升不會對房價有顯著的影響；但中長期看， 還要關注持續(xù)加息后利率的水平， 如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生強烈波動。

2. 微觀視角

從供需因素看， 如果以居民購買能力來評估香港地區(qū)房地產(chǎn)的潛在需求， 那么市場整體的供應尚不能滿足其潛在需求。在供給端， 香港特區(qū)政府一直遵循通過增加供應來調(diào)節(jié)房價的方針， 但政府供應目標能否達成仍有待觀察， 再加上房屋供應量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價在短時間內(nèi)將不會受到其太大的影響。

從居民可負擔性來看， 目前香港地區(qū)的房價收入比值和相對值均偏高， 而收入貸比值偏低、相對值中等， 表明整體可負擔性較差。但這并不意味著房價必然下跌或違約必然發(fā)生， 而是取決于香港地區(qū)的經(jīng)濟情況和收入水平。從違約風險角度看， 香港地區(qū)一直維持遠低于標準的違約率水平， 且失業(yè)率自2011年以來也一直維持在4%的健康水平以下， 表明目前香港地區(qū)居民償付款的能力基本有保障。

3. 整體展望

綜上分析， 目前香港地區(qū)房地產(chǎn)市場處在一個較為平穩(wěn)的階段。在經(jīng)濟復蘇的大背景下， 供不應求的現(xiàn)狀使其價格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位。但因為香港地區(qū)宏觀經(jīng)濟良好、失業(yè)率較低、加息因素影響相對有限， 其房地產(chǎn)信貸違約率并沒有出現(xiàn)異常。

從風險角度看， 除非出現(xiàn)能夠影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟發(fā)展的大型經(jīng)濟事件， 否則其樓市崩塌的可能性較低；而另一方面， 由于香港地區(qū)整體的房價已經(jīng)處于高位， 可負擔性又較差， 因而也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。

（二） 香港地區(qū)房地產(chǎn)投資策略

1. 價值投資與地區(qū)分析

立足于價值投資需求， 投資者可重點從地理位置、戶型選擇的角度去考慮。具體來說， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場可大致分為港島、九龍和新界三個地區(qū)， 其房價走勢與未來發(fā)展趨勢各有不同。

（1） 港島。港島位于香港地區(qū)南部， 是一座擁有優(yōu)美景觀和大量綠化的半島， 人們熟知的中環(huán)商業(yè)區(qū)便處于港島區(qū)的北部。港島有著香港地區(qū)市內(nèi)數(shù)量多的豪宅， 多數(shù)房屋的建筑風格和面積都是*的， 是香港地區(qū)的富人聚集區(qū)。

港島地區(qū)戶型越大， 房地產(chǎn)均價越高， 160平米以上的大戶型漲幅為明顯 （見圖10） .選擇港島的投資者可重點關注160平米以上的大戶型豪宅， 其具有穩(wěn)定的保值、升值空間。

（2） 九龍。九龍位于香港地區(qū)的中東部， 是香港地區(qū)的中心及繁華地區(qū)， 其中的尖沙咀、油麻地及旺角有吸引力。九龍南部的商業(yè)區(qū)尤為發(fā)達， 購物、飲食、娛樂與文化*， 為其區(qū)域內(nèi)市民的生活提供了便捷。九龍被視為城市功能拓展區(qū)， 是香港地區(qū)面向全港和世界的端服務功能的重要承載區(qū)， 是香港地區(qū)經(jīng)濟輻射力的主要支撐區(qū)。

九龍地區(qū)也表現(xiàn)出大戶型均價偏高的特點， 但大戶型的價格波動也比較明顯 （見圖11） .就戶型選擇而言， 穩(wěn)健投資者可重點關注這一區(qū)域的中小戶型， 但其升值空間有限；積極投資者則可關注大戶型， 但需防范其價格波動的風險。

從具體地段看， 2017、2018財政年度， 九龍地區(qū)共有28個住宅用地計劃銷售， 其中有10個住宅用地在啟德地區(qū)。該地區(qū)是現(xiàn)有城市核心區(qū)新開發(fā)的區(qū)域， 并擁有*的維港景觀；此外， 2019-2021年完工的沙田中環(huán)地鐵線 （SCL） 也會進一步提升啟德地區(qū)的吸引力。

（3） 新界。新界是香港地區(qū)市內(nèi)除港島和九龍以外的其他區(qū)域。地理上看， 是為接近中國大陸的一個區(qū)。新界土地面積遼闊， 因此許多學校選擇在此落地。而區(qū)內(nèi)也有許多新市鎮(zhèn)， 因而許多市民也選擇在此居住。因為區(qū)域內(nèi)農(nóng)業(yè)區(qū)較多， 因此新界的房價較為便宜。

2003年后， 新界各類戶型價格均呈上漲趨勢。其中， 40平米以下的小戶型漲幅為顯著， 2014年之后其均價顯著超過其他戶型；而160平米以上的大戶型則漲跌互現(xiàn)， 均價遠低于其他戶型， 但波動風險較高 （見圖12） .因此， 從戶型上看， 選擇該地區(qū)的投資者可重點關注小戶型， 40平米以下的戶型更值得關注。

從地段看， 香港特區(qū)政府已提出在屯門南延長線上建立洪水橋站， 這將意味著屯門及新界西將是未來的重點發(fā)展地區(qū)。立足長期投資視角， 投資者可重點關注新界西和屯門兩個地段。

2. 其他投資因素

除價值投資以外， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場還有以下三項值得考慮的投資因素：

（1） 優(yōu)質(zhì)教育。香港地區(qū)沿用西方國家的教育模式， 實行雙語教學。這使得在香港地區(qū)接受教育的學生能擁有更豐富的文化背景， 以及與資源更良好的對接。香港地區(qū)著名的八大高校也以其優(yōu)質(zhì)的教育質(zhì)量得到了世界的認可。其中， 香港大學、香港中文大學和香港科技大學所組成的“三大”, 在世界高校的排名中也是。

（2） 城市綠化。2012年， 香港地區(qū)曾被英國《經(jīng)濟學人》雜志旗下的經(jīng)濟學人智庫評選為“宜居城市”, 重要的理由便是香港地區(qū)的大面積綠化。香港地區(qū)自20世紀70年代開始， 便立法保護了約占全香港地區(qū)總面積40%的25座郊野公園。這些公園為香港地區(qū)優(yōu)良的空氣環(huán)境貢獻巨大；而且， 香港地區(qū)市民在閑暇時也能到這些郊野公園里親近大自然， 遠離城市的喧囂。

（3） 活動豐富。香港地區(qū)市內(nèi)有非常多的娛樂及文化設施， 為當?shù)鼐用裉峁┝硕嘧硕嗖实纳?。?017年3月， 香港地區(qū)市內(nèi)已有露天劇場20座， 各類球場及運動場館2400余座， 各式公園及游樂場2000余座， 泳灘41處等。這些娛樂設施地豐富了香港地區(qū)居民的休閑生活， 提高了他們的生活質(zhì)量， 使香港地區(qū)成為宜居的城市之一。

HYDAC EDS346-3-400-000+ZBE08S05+ZBM3

HYDAC EDS348-5-100-000+ZBE08+ZBM300

HYDAC 1P6RA7028-6DV62-O

HYDAC RFLD W/HC 241 EAK 50 A1.0

HYDAC EDS344-2-200-000+ZBE02

HYDAC 0400DN025BH4HC

HYDAC EDS 3346-1-0016-000-F1+

HYDAC 0400 DN 006 BN4HC

HYDAC IW9-03-01

HYDAC EDS 3346-1-0016-000-F1+ZBE06-0

HYDAC DFBN/HC990P10D1.X/-L24

HYDAC HDA 3745-A-016-031

HYDAC BFP52G03W1.0

HYDAC EL0660D020BN/HC

HYDAC RFLD/BN/HC1320CAT20DLX/-L24

HYDAC HDA 3845-A-400-031(300bar)

HYDAC 0160D010BH3HC

HYDAC FSA127-1.1/12T 濾芯

HYDAC EDS364-1-250-000

HYDAC 0660D010BH3HC

HYDAC 2600R003BN3HC/-KB

HYDAC ETS386-2-100-000+TFP100+ZBE03

HYDAC ZBM300重HYDAC-0717

HYDAC SB0210-1E1/112A9-210AK

HYDAC EDS-346-3-016-000

HYDAC RV-06-01.1/0

HYDAC EDS 4348-0040-P-AN3-000-F1

HYDAC R06020-01X-01

HYDAC KHB3K-G3/8

HYDAC 濾芯RFM165BCXXA1.0

HYDAC HEX 615-30 (C71,C71)

HYDAC KHNVS-G2 1/2-2233球閥

HYDAC HDYC-DW-2000 0-10KPaNPT1/8"

HYDAC FSA-254-2.X/12

HYDAC VD 5D.0/-L24

HYDAC HDA 3845-A-600-000

HYDAC 0100DN050W/HC/-V

HYDAC EDS348-5-250-000+ZBM14

HYDAC EPS001

HYDAC SB330-32A1/112A9-330A

HYDAC OF5 S10 P6 N1 B05 E

HYDAC EDS346-2-400-000+ZBF06-02+ZBM3

HYDAC EDFR-D-160-G-100-2-V-2-L24-305

HYDAC 過濾器 DFZ BN/HC30QB5BM1.0

HYDAC 169-400-250  

HYDAC KHB-38SR-1112-01X-SW14球閥

HYDAC HED40A16/100Z15L24S

HYDAC EDS 3346-2-01,0-000-E1

HYDAC ENS3216-2-250-000-K

HYDAC EDS348-5-106-000

HYDAC EDS-3476-3-3000-400-F1

HYDAC 0030D010BN/3HC

HYDAC SB330-32A1/112A9-330A

HYDAC EDS3448-5-250-000+ZBE08

HYDAC ENS3116-3-0250-000

HYDAC HDA4715-A-400-208

HYDAC &HC9400FKT26H

HYDAC KHP-16-1114-04X

HYDAC EDS3378-5-400-045 24VDC

HYDAC HDA4746-A-100-000

HYDAC 300249 17/8 24V

HYDAC HM100-400-B-G1/2-FF壓力表

HYDAC M63-400-R-G14-BF

HYDAC HED40A10/5S DC24V  0.2A

HYDAC EDS3446-1-0160-000

HYDAC FMM-0-M 0-CS1320-A-AS-0-0-0/

HYDAC HFE 400/10H

HYDAC HDA 5500-3-0-AC-000

HYDAC HC2238FKS10H0500RO10BN3HC12

HYDAC EDS348-4-250-000

HYDAC 0100RN1010BN/HC10

HYDAC 流量傳感器EVS3100-1

HYDAC TS-L-70/X/12

HYDAC EDS3346-2-0250-Y00

HYDAC 溫度計 FSA254-1.1/M12.Tmax=80

HYDAC 085DR005BN4HC

HYDAC EDS344-2-016-000(+2BE03)

HYDAC RHM0150MR151A01

HYDAC EDS3448-5-0600-000

HYDAC FSK-127-2.X/W/-/12/Z4

HYDAC EDS3476-3-3000-400-F1

HYDAC EDS-344-3-250-000

HYDAC 716143 DB4E-01X-250V

HYDAC HDA 4346-A-0016-000-F1

HYDAC EDS3448-5-0010-F1

HYDAC VM5D/L24-30C

HYDAC HDA4744-A-006-Y00 標準部件

HYDAC 0850P010BN3HC

HYDAC VPBM-2/1.0/P/90/40/1.5/400-50

HYDAC EDS345-1-250-Y00+ZBM13+ZBM300

HYDAC HDA 4444-B-400-000

HYDAC EDS1791-N-250-000重0093

HYDAC EDS3448-5-250-000同HYDAC-0228

HYDAC 05.9601.3VG.210.E.P.16

HYDAC EDS 3348-5-0016-000-F1

HYDAC 3268469

HYDAC PT100 Temperatursansor 904696

HYDAC HDA3844-B-400-000傳感器

HYDAC HDA3840-A-150-124 6M電纜

HYDAC EDS 346-2-100-000

HYDAC HDA3840-A-016-124(6M)

HYDAC VD8D.01/-L24   32/06

HYDAC 0330R010BN4HC

HYDAC 0330R003BN3HC 濾芯

HYDAC DVP-16-02.X

HYDAC TYP MS2H2.1/100/1450/V 0-2300P

HYDAC DV06-3-1X/M

HYDAC KHMFF-065-PN016-8834-02X

HYDAC EDS 3346-2-06,0-000-E1

HYDAC EDS344-040-000壓力傳感器

HYDAC HDA3775-A-0200-U07

HYDAC DF BN/HC660F10D2.X/-L24

HYDAC DP 21MPA SBO210-0.75E1/663A9-2

HYDAC HDA3845-A-060-000

HYDAC EDS 179-P-600-009

HYDAC Part.no.00680107

HYDAC PTS-25012.0/M/FL027

HYDAC 3173182 50/05 205DC 21370

HYDAC HDA4745-A-400-000+ZBE01

HYDAC DRV-12-30.1/0

HYDAC KHB-M52*2-1112-02X-G

HYDAC HDA 43Z5-A-0010-G01-000

HYDAC HDA4744-A-160-000

HYDAC 濾芯0330R010BN3HC

HYDAC EDS3346-2-060-Y00-F1

HYDAC HDA3840-A-350-124 10M

HYDAC EDS344-4-400-Y00

HYDAC KHNNN-G11/2-2233

HYDAC HDA3744-A-0016-A00 G1/4接口

HYDAC FAX(NX)630*20

HYDAC FPU-1-250-F4G11A3K

HYDAC EDS1691-N-C-100-000

HYDAC EDS344-2-100-000+ZBE03

HYDAC SBO330-0,6 E1/112A9-330EB

HYDAC EDS 3446-2-0400-000

HYDAC HDA4745A400031

在經(jīng)濟復蘇的大背景下， 香港地區(qū)房地產(chǎn)的價格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位， 但因香港地區(qū)宏觀經(jīng)濟良好、加息影響有限、居民失業(yè)率較低， 使其房地產(chǎn)信貸的違約率并沒有出現(xiàn)異常。整體而言， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場呈較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。從風險角度看， 除非出現(xiàn)大型經(jīng)濟事件影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟發(fā)展的情況， 其樓市崩塌的可能性較低；另一方面， 由于香港地區(qū)整體房價已經(jīng)處于高位， 可負擔性較差， 因此也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。鑒于此， 投資者應立足價值投資而非投機需求， 從地理位置、戶型選擇的角度去考慮具體投資方式。

關鍵詞：中國香港； 房地產(chǎn)； 價格走勢； 投資策略；

中國香港特別行政區(qū) （以下簡稱“香港地區(qū)”） 是一個以金融服務、貿(mào)易為主的開放經(jīng)濟體， 同時也是靠近中國大陸的金融中心。香港地區(qū)的政府結構與法律機制穩(wěn)健， 為其市場經(jīng)濟自由度和個人財產(chǎn)所有權提供了強有力的保護和支持。

從歷*看， 香港地區(qū)國民生產(chǎn)總值 （GDP） 增速波動較大。2014-2016年， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為2.8%、2.4%和2.0%, 且呈逐年下降的趨勢；但自2017年開始， 在經(jīng)濟環(huán)境轉強、需求持續(xù)上升的背景下， 香港地區(qū)的服務輸出及貨物出口得以改善， 使香港地區(qū)GDP得到了提振：2017年前三個季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 增速明顯提升 （見圖1） .

從貨幣政策看， 由于受聯(lián)系匯率制度的影響， 香港地區(qū)的利率水平會跟隨美聯(lián)儲進行調(diào)整：自2015年12月今， 香港地區(qū)跟隨美聯(lián)儲加息節(jié)奏同步進行了5次加息， 從0.75%提升1.75%.長期來看， 美聯(lián)儲已進入加息通道， 持續(xù)加息將使港幣資產(chǎn)吸引力上升。

新數(shù)據(jù)顯示， 以1999年的100作為基期值， 2017年11月份， 香港地區(qū)私宅售價指數(shù)為347, 實現(xiàn)連續(xù)20個月的正增長， 且連續(xù)第13個月創(chuàng)出歷史新高。2017年前11個月， 售價指數(shù)累計上漲了12.9%, 月同比漲幅均在10%以上， 其中4、5、6月更是超過20%.

此外， 香港地區(qū)約有一半的家庭靠租房生活， 因此住房租賃市場也是觀察香港地區(qū)樓市變化的重要窗口。進入2017年， 香港地區(qū)私宅租金指數(shù)也持續(xù)走高， 并不斷創(chuàng)出歷史新高， 2017年11月達到了186.8的新高位， 同比上漲8.6%, 本年度累計增幅7.6% （見圖2） .

一、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場走勢分析

影響香港地區(qū)房地產(chǎn)價格的因素很多， 且影響因素之間互相關聯(lián)， 共同對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。本文將從宏觀、微觀兩個角度對相關因素進行闡述， 同時也對因素間的相關性進行分析， 以全面解讀香港地區(qū)房地產(chǎn)市場。

（一） 宏觀因素

1. 經(jīng)濟影響因素

1993-2016年， 香港地區(qū)私宅售價指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關， 說明香港地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展與宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化密切相關 （見圖3） .另外， 1997年亞洲金融危機、2008年美國次貸危機、2011年歐債危機、2015年內(nèi)地股市大幅波動， 均對香港地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了沖擊 （見圖4） .歸結到宏觀層面， 主要在于上述金融危機都對香港地區(qū)的宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生了不利影響， 在上述危機發(fā)生的次年， 香港地區(qū)GDP增速均出現(xiàn)了不同程度的回落。其中， 以1997年亞洲金融危機對香港地區(qū)的沖擊大， 使得香港地區(qū)1998年GDP增速直接降-5.9%, 且除2000年短暫回升7.75%外， 1999-2002年， 香港地區(qū)GDP增速始終在0.6%~2.5%的低位徘徊， 樓市也由此進入調(diào)整周期。2003年， GDP增速逐步恢復3%以上并逐年提升， 香港地區(qū)的樓市也隨之進入新的周期。這也從另一個角度印證了香港地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟的正相關性。

2017年前三個季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 保持了自2016年一季度經(jīng)濟增速見底以來的快速回升勢頭。2017年香港地區(qū)GDP同比增長3.8%, 略高于2017年11月香港特區(qū)政府3.7%的預期?；诜績r增速與GDP增速的正相關性， 有理由認為， 在香港地區(qū)經(jīng)濟復蘇的大背景下， 其房地產(chǎn)市場有望保持相對穩(wěn)定。

2. 利率影響因素

從邏輯上看， 利率走向?qū)Ψ康禺a(chǎn)價格的影響是負相關關系；但從利率與房價的實際走勢看， 在多數(shù)時間內(nèi)， 二者保持了正相關性。如在2008年之前及2015年加息以后， 香港地區(qū)房價走勢與基準利率大體均呈正相關性 （見圖5） .究其原因， 是因為利率傳導往往具有滯后性， 且利率變化具有連續(xù)性和周期性， 因為單次調(diào)息很難在短期內(nèi)扭轉經(jīng)濟形勢。以加息周期為例， 政府部門通常是在發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟過熱 （對應房地產(chǎn)上升周期） 時采取加息手段， 并由此進入加息周期；但直到加息周期的中后期， 經(jīng)濟過熱被抑制的效果才會通過包括價格在內(nèi)的量化指標逐步顯示出來。政府部門見到成效后， 會減緩或停止加息步伐；對應到利率與房價， 便體現(xiàn)為利率一路上調(diào)而房價卻一路走高， 房價見頂回落后利率水平也基本觸頂。降息周期亦然。

除了利率方向外， 利率水平也對房地產(chǎn)價格有顯著影響。2008-2015年， 香港地區(qū)基準利率快速下降并維持在0.5%的低水平， 雖然這段時間利率沒有方向上的變化， 但極低的利率給房地產(chǎn)市場帶來明顯的刺激效應， 房價隨之快速提升。由此可見， 的利率水平對房價的影響更為顯著。

因此， 在香港地區(qū)隨美國進入加息周期后， 短期來看， 其利率緩步提升不會對房價有顯著的影響；而從中長期看， 還要關注持續(xù)加息后利率的水平。如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場也不會產(chǎn)生強烈波動。

3. 政策影響因素

2017年3月， 十二屆人大五次會議的政府工作報告提出， 要推動內(nèi)地與港澳深化合作， 研究制定粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃， 發(fā)揮港澳*優(yōu)勢， 提升在國家經(jīng)濟發(fā)展和對外開放中的地位與功能。從區(qū)域經(jīng)濟合作上升到方位對外開放的國家戰(zhàn)略， 這為粵港澳城市群未來的發(fā)展帶來了新機遇， 也產(chǎn)生了強大的協(xié)同效應。這對于香港地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展將產(chǎn)生促進作用。而經(jīng)濟繁榮會穩(wěn)固房地產(chǎn)市場的發(fā)展， 支撐香港地區(qū)房地產(chǎn)的價格。

（二） 微觀因素

1. 供需因素

從需求的角度看， 居民的購買意愿和購買能力構成需求。目前， 沒有切實的統(tǒng)計數(shù)據(jù)代表居民的購買意愿， 僅能用購買能力相關數(shù)據(jù)代表居民購房的潛在需求。

2017年6月， 仲量聯(lián)行 （Jones Lang La Salle） 的報告《香港住宅市場崛起》 （《The Rise and Rise of Hong Kong's Residential Market》） 指出， 根據(jù)香港特區(qū)政府壓力測試和居民收入情況， 月收入在28000港幣以上的家庭， 都有能力支付購房付和款。這類家庭在香港地區(qū)約有127萬戶， 占總家庭戶數(shù)的50%.而香港地區(qū)此時的房屋庫存為116萬套， 這意味著市場上的總體供應低于潛在需求。

從需求結構看， 不同戶型房屋的供需情況也不同 （見表1） .其中， A類房屋 （實用面積少于40平方米） 的供應量要遠低于有能力購買其戶型的家庭數(shù)量， 而B、C、D和E類房屋的情況則是供大于求。這意味著， 如果房價下行， 大戶型的價格波動風險較大。

從供給角度看， 香港特區(qū)政府一直堅持通過增加供應來調(diào)節(jié)房價的方針。根據(jù)2017-2018年的供地計劃， 港府將供應28處住宅用地， 總共能提供1.9萬個住宅單位。而從長遠看， 政府的目標是在2016-2025年的十年內(nèi)提供46萬個單位， 其中28萬個為公屋， 18萬個為私人住宅單位。這也就是說， 平均一年要提供1.8萬個私人住宅單位。而從實際落成量看， 2016年全年實際落成量不到1.5萬個單位， 與政府年均增加1.8萬個單位的目標尚有較大差距。房屋供應量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價在短時間內(nèi)將不會受到其太大的影響。

表1 有購房能力的家庭和香港地區(qū)房屋庫存對比

2. 可負擔性因素

就房價的可負擔性而言， 有兩個衡量指標。一個是房價收入比。2009年以來， 香港地區(qū)的該指標逐年走高， 且自2015年始， 一直維持在35以上的高水平上， 并在主要一線城市中， 始終排在前2位 （見圖6） .另一個指標是收入貸比。2009年以來， 香港地區(qū)的收入貸比整體呈逐漸走低的趨勢， 2015年以后尤為明顯；而在一線城市中， 香港地區(qū)的收入還比自2015年以后基本處于中等水平 （見圖7） .

整體來看， 香港地區(qū)的房價收入比無論和其自身以往水平相比， 還是與其他一線城市相比均偏高；而收入貸比和其自身以往水平相比偏低， 但與其他一線城市相比尚可接受。綜上所述， 香港地區(qū)房地產(chǎn)價格在可負擔性方面存在隱憂， 購房者在購房、貸方面的負擔較重。這種高負擔性能夠維持多久尚無法估算， 主要取決于香港地區(qū)經(jīng)濟未來的表現(xiàn)；若經(jīng)濟持續(xù)向好， 帶動收入增長， 高負擔性可能會逐漸化解；若經(jīng)濟停滯不前或衰退， 高負擔性則會進一步加重， 直出現(xiàn)房屋購買力迅速下降和貸違約。

3. 潛在違約因素

就違約風險而言， 可用房貸違約率和失業(yè)率兩個指標衡量。由于香港地區(qū)房屋良好的可負擔性， 當?shù)鼐用窕灸芗皶r償付房屋款， 房貸違約率從未高于1.5%.即便是1997-2002年房地產(chǎn)市場的衰退期， 香港地區(qū)也一直維持著遠低于標準的違約率水平， 而在2017年， 這一指標已降0.03% （見圖8） .從中不難看出， 香港地區(qū)居民償付款的能力在總體是非常穩(wěn)定的， 尚未出現(xiàn)過大規(guī)模違約風險。

從失業(yè)率看， 自2011年以來， 香港地區(qū)市民失業(yè)率一直維持在4%的健康水平以下， 且非常穩(wěn)定 （見圖9） .這說明， 絕大多數(shù)當?shù)鼐用裼邢鄬Ψ€(wěn)定的收入來源， 這就為償付房屋款提供了基本保障。

二、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場展望及投資策略

（一） 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場展望

香港地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到了諸多因素的影響。在宏觀層面， 主要與經(jīng)濟增速和利率因素、區(qū)域相關政策密切相關；而在微觀層面， 則與供需情況、居民的可負擔性等密切相關。

1. 宏觀視角

從宏觀經(jīng)濟來看， 香港地區(qū)房價指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關。而香港地區(qū)自2016年一季度開始， 經(jīng)濟增速快速回升， 2017年前三季度也表現(xiàn)突出， 香港特區(qū)政府于是將全年GDP增速上調(diào)3.7%.在香港地區(qū)經(jīng)濟復蘇的大背景下， 香港房地產(chǎn)市場有望保持相對穩(wěn)定。

從利率影響來看， 加息的影響具有滯后性， 而利率的水平對于房價的影響更為關鍵。在香港地區(qū)隨美國進入加息周期后， 短期看， 其利率緩步提升不會對房價有顯著的影響；但中長期看， 還要關注持續(xù)加息后利率的水平， 如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生強烈波動。

2. 微觀視角

從供需因素看， 如果以居民購買能力來評估香港地區(qū)房地產(chǎn)的潛在需求， 那么市場整體的供應尚不能滿足其潛在需求。在供給端， 香港特區(qū)政府一直遵循通過增加供應來調(diào)節(jié)房價的方針， 但政府供應目標能否達成仍有待觀察， 再加上房屋供應量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價在短時間內(nèi)將不會受到其太大的影響。

從居民可負擔性來看， 目前香港地區(qū)的房價收入比值和相對值均偏高， 而收入貸比值偏低、相對值中等， 表明整體可負擔性較差。但這并不意味著房價必然下跌或違約必然發(fā)生， 而是取決于香港地區(qū)的經(jīng)濟情況和收入水平。從違約風險角度看， 香港地區(qū)一直維持遠低于標準的違約率水平， 且失業(yè)率自2011年以來也一直維持在4%的健康水平以下， 表明目前香港地區(qū)居民償付款的能力基本有保障。

3. 整體展望

綜上分析， 目前香港地區(qū)房地產(chǎn)市場處在一個較為平穩(wěn)的階段。在經(jīng)濟復蘇的大背景下， 供不應求的現(xiàn)狀使其價格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位。但因為香港地區(qū)宏觀經(jīng)濟良好、失業(yè)率較低、加息因素影響相對有限， 其房地產(chǎn)信貸違約率并沒有出現(xiàn)異常。

從風險角度看， 除非出現(xiàn)能夠影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟發(fā)展的大型經(jīng)濟事件， 否則其樓市崩塌的可能性較低；而另一方面， 由于香港地區(qū)整體的房價已經(jīng)處于高位， 可負擔性又較差， 因而也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。

（二） 香港地區(qū)房地產(chǎn)投資策略

1. 價值投資與地區(qū)分析

立足于價值投資需求， 投資者可重點從地理位置、戶型選擇的角度去考慮。具體來說， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場可大致分為港島、九龍和新界三個地區(qū)， 其房價走勢與未來發(fā)展趨勢各有不同。

（1） 港島。港島位于香港地區(qū)南部， 是一座擁有優(yōu)美景觀和大量綠化的半島， 人們熟知的中環(huán)商業(yè)區(qū)便處于港島區(qū)的北部。港島有著香港地區(qū)市內(nèi)數(shù)量多的豪宅， 多數(shù)房屋的建筑風格和面積都是*的， 是香港地區(qū)的富人聚集區(qū)。

港島地區(qū)戶型越大， 房地產(chǎn)均價越高， 160平米以上的大戶型漲幅為明顯 （見圖10） .選擇港島的投資者可重點關注160平米以上的大戶型豪宅， 其具有穩(wěn)定的保值、升值空間。

（2） 九龍。九龍位于香港地區(qū)的中東部， 是香港地區(qū)的中心及繁華地區(qū)， 其中的尖沙咀、油麻地及旺角有吸引力。九龍南部的商業(yè)區(qū)尤為發(fā)達， 購物、飲食、娛樂與文化*， 為其區(qū)域內(nèi)市民的生活提供了便捷。九龍被視為城市功能拓展區(qū)， 是香港地區(qū)面向全港和世界的端服務功能的重要承載區(qū)， 是香港地區(qū)經(jīng)濟輻射力的主要支撐區(qū)。

九龍地區(qū)也表現(xiàn)出大戶型均價偏高的特點， 但大戶型的價格波動也比較明顯 （見圖11） .就戶型選擇而言， 穩(wěn)健投資者可重點關注這一區(qū)域的中小戶型， 但其升值空間有限；積極投資者則可關注大戶型， 但需防范其價格波動的風險。

從具體地段看， 2017、2018財政年度， 九龍地區(qū)共有28個住宅用地計劃銷售， 其中有10個住宅用地在啟德地區(qū)。該地區(qū)是現(xiàn)有城市核心區(qū)新開發(fā)的區(qū)域， 并擁有*的維港景觀；此外， 2019-2021年完工的沙田中環(huán)地鐵線 （SCL） 也會進一步提升啟德地區(qū)的吸引力。

（3） 新界。新界是香港地區(qū)市內(nèi)除港島和九龍以外的其他區(qū)域。地理上看， 是為接近中國大陸的一個區(qū)。新界土地面積遼闊， 因此許多學校選擇在此落地。而區(qū)內(nèi)也有許多新市鎮(zhèn)， 因而許多市民也選擇在此居住。因為區(qū)域內(nèi)農(nóng)業(yè)區(qū)較多， 因此新界的房價較為便宜。

2003年后， 新界各類戶型價格均呈上漲趨勢。其中， 40平米以下的小戶型漲幅為顯著， 2014年之后其均價顯著超過其他戶型；而160平米以上的大戶型則漲跌互現(xiàn)， 均價遠低于其他戶型， 但波動風險較高 （見圖12） .因此， 從戶型上看， 選擇該地區(qū)的投資者可重點關注小戶型， 40平米以下的戶型更值得關注。

從地段看， 香港特區(qū)政府已提出在屯門南延長線上建立洪水橋站， 這將意味著屯門及新界西將是未來的重點發(fā)展地區(qū)。立足長期投資視角， 投資者可重點關注新界西和屯門兩個地段。

2. 其他投資因素

除價值投資以外， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場還有以下三項值得考慮的投資因素：

（1） 優(yōu)質(zhì)教育。香港地區(qū)沿用西方國家的教育模式， 實行雙語教學。這使得在香港地區(qū)接受教育的學生能擁有更豐富的文化背景， 以及與資源更良好的對接。香港地區(qū)著名的八大高校也以其優(yōu)質(zhì)的教育質(zhì)量得到了世界的認可。其中， 香港大學、香港中文大學和香港科技大學所組成的“三大”, 在世界高校的排名中也是。

（2） 城市綠化。2012年， 香港地區(qū)曾被英國《經(jīng)濟學人》雜志旗下的經(jīng)濟學人智庫評選為“宜居城市”, 重要的理由便是香港地區(qū)的大面積綠化。香港地區(qū)自20世紀70年代開始， 便立法保護了約占全香港地區(qū)總面積40%的25座郊野公園。這些公園為香港地區(qū)優(yōu)良的空氣環(huán)境貢獻巨大；而且， 香港地區(qū)市民在閑暇時也能到這些郊野公園里親近大自然， 遠離城市的喧囂。

（3） 活動豐富。香港地區(qū)市內(nèi)有非常多的娛樂及文化設施， 為當?shù)鼐用裉峁┝硕嘧硕嗖实纳?。?017年3月， 香港地區(qū)市內(nèi)已有露天劇場20座， 各類球場及運動場館2400余座， 各式公園及游樂場2000余座， 泳灘41處等。這些娛樂設施地豐富了香港地區(qū)居民的休閑生活， 提高了他們的生活質(zhì)量， 使香港地區(qū)成為宜居的城市之一。

HYDAC 濾芯0160D010BH3HC-10u

HYDAC 0990D005BH4HC/

HYDAC 394293

HYDAC EDS 1791-P-200-016(0..5V)

HYDAC RFD BN/HC1300DAPN10D

HYDAC HDA3840-A-400-Y24

HYDAC DFBH/HC500TF3D11/X

HYDAC VM 30.0/L24-S0135

HYDAC 0330 R 025W/HC /-V

HYDAC HM63-016-B-G1/4-FF

HYDAC SAF32M12T35A+S309

HYDAC V5D.0/V-L24 46/06 15-30V

HYDAC VAL0055610

HYDAC SAF32M12N200A-S309

HYDAC HDA 74Z6-A-0250-G04-000

HYDAC EDS 3496-1-0040-000

HYDAC EDS 3396-2-0001-000-E1 (-1..1bar)

HYDAC ETS386-3-150-Y00

HYDAC SBVE-R1-01X-XXXV

HYDAC KHB-M36*2-1212-02X-G

HYDAC SB400-20A1/112A9-400A

HYDAC HAD7446-A-250-000

HYDAC HDS 1000-002(plug M12x1

HYDAC FPU-1400FM2.5G11A8K

HYDAC DV-25-01.X DN25

HYDAC 液壓球閥 KHM-G1 1/4-1112-01X

HYDAC EDS 348-5-040-000

HYDAC DB4E-012-CE0034.ENISO4126.

HYDAC EDS 3446-3-0250-000

HYDAC KHM-G11/2-1112-06X

HYDAC EDS 3316-3-0016-000-E1

HYDAC EDS346-3-400-000+ZBE08

HYDAC 0100DN025BN4HC

HYDAC SBO210-2E1/112U-210AK

HYDAC 300024911/04 24VDC  30歐姆

HYDAC HDA 4445-B-400-042

HYDAC 開關EDS3346-3-0016-000-F1+ZB

HYDAC SB210-0,32E1/112A 9-210AK

HYDAC 0330R003BN4HC/-V

HYDAC HDA4444-A-060-000

HYDAC VM2D0/L24

HYDAC EDS3445-3-0250-000

HYDAC KHM-16-F6-11141-02X

HYDAC 1263064

HYDAC PTB703-C-20 M27*2

HYDAC TFP100+GUAINA

HYDAC YTN-100 0-1.6MPa徑向

HYDAC HAD4445-A-600-000

HYDAC ETS3866-3-100-000+TFP100+S.S

HYDAC FSA-254-1.X/FT200/10

HYDAC RFBN/HC240DE20D1.X/-L24

HYDAC NO.3227534

HYDAC HDA3844-A-100-000+ZBE03

HYDAC 0110D020 BN/HC

HYDAC HED50P1-20/350,K14(250V,AC5A,

HYDAC EDS3443100,906467

HYDAC DFFBN/HC140F5C1X

HYDAC VM8D 0/-LED G1/2 116psi(8bar)

HYDAC HDA4445-A-250-000 同0080

HYDAC 壓差開關VM2D.01-L24    22/01

HYDAC EDS3446-2-025-000+ZBE06

HYDAC VST-332WD絲堵

HYDAC EVS3106-A-0300-000

HYDAC DFBN/HC660P20LE1.1/-B6

HYDAC EDS3447-4-400-045

HYDAC HDA 4346-A-0001-000-F1(-1..+1bar)

HYDAC SRVR-08-01.1

HYDAC 330248 氣閥閥芯裝配工具

HYDAC VR2D.0/L220

HYDAC RFLD-BN4HC-331-D-A-K-20-D

HYDAC BH/HC 60QAC 10D1.0/-L24

HYDAC 0990 D 003 BN4HC

HYDAC HDA3744-E-250-031N 160bar

HYDAC EDS3446-3-0100-000

HYDAC 壓力開關  VD8LE.I

HYDAC 0660 D 005 BH4HC

HYDAC RVM06020-01-C-N-0.5

HYDAC 5111.4X318.TFW 362G 0900-63

HYDAC DFP-BH/HC-330-QD-03-D1.1/-L24

HYDAC 0660D010BHHC

HYDAC DVP-8-1.0/0-V-350

HYDAC Part.no.00632248

HYDAC HM100-400-R-M14*1.5

HYDAC EDS3346-2-0016-000-F1+ZBE06-02

HYDAC VST-22X1.5WD絲堵

HYDAC HM100-400-R-G1/2

HYDAC 0330R020BN4HC

HYDAC HDA 4779-A-3000-DS-000(PSI)120inch

HYDAC MS2A2X/315

HYDAC DFH30X10-C/0.8MPA

HYDAC ZBE03-03 with 3m cable

HYDAC VR 2D.0/-L24 48/06

HYDAC 0330RO10BN3HC

HYDAC HED10A4X/100

HYDAC SA20M22T300P

HYDAC KHB-25SR-11121-02

HYDAC KHM-G11/4-1112-01X

HYDAC FCU2210-4-M/-NV

HYDAC DFBH/HC500:QE10D1.1/L24 DC24

HYDAC DFBN/HC160G5D1X/-L24

HYDAC 檢測儀FCU1310-4-U-AS-1

HYDAC S100-AC-AC-0250

HYDAC EDS3345*5-0016-000-F1

HYDAC HDA 47Z5-A-0600-G01-000

HYDAC HDA 4446-A-0006-S00

HYDAC HDA 4146-A-01,0-000-F1

HYDAC 壓力傳感器

HYDAC VR2D.1/L24

HYDAC FPU-1-250F2.5G3A3K

HYDAC 0500D010BN4HC

HYDAC VM5D.0

HYDAC DFNBH/HC63S10LZ1.1/BO

HYDAC 24/28-28/22.22F

HYDAC 00660D025W

HYDAC KHM-32-F3-11141-06X

HYDAC TS1(L)&TS2(H)&TS3(HH)TYPE:ETS

HYDAC 0500D005BN3HC

HYDAC 0240D010BH4HC

HYDAC 0500D005BH4HC/V

HYDAC ZBM3100

HYDAC EDS3466-0-0040-000

HYDAC KHP-10-1114-04X 高壓球閥

HYDAC 0240R020BN4HC

HYDAC FCU2210-4-M/-BUS

HYDAC KHM-32-1112-01X

HYDAC 0160 DO25 W/H

HYDAC S100-AC-AC0150-G1/2

HYDAC VMF 0.6 K.0

HYDAC HDA4745-A-100-124

HYDAC RFBN/HC330DG5A1.0

HYDAC DICHTSATZRF3-5

HYDAC VST-1/2WD絲堵

HYDAC RF3-2.5/3/4/5/6/7/8(320LG)

HYDAC HM100-010-R-G1/2-BF

HYDAC DFBN/HC660TF10B1.X-E

HYDAC Ball valve KHB-G3/8-1212-03X

HYDAC DN16 BKHDN16-1125

HYDAC DFBH/HC2400QE5D1.X/L24

HYDAC HDA 3740-B-250-125

HYDAC HDA 3480-A-100-124

HYDAC DVP-06-01.X

HYDAC RV-25-01X/0

HYDAC EDS3446-3-0250-000(包括電纜插

HYDAC EDS-1791-N-600

在經(jīng)濟復蘇的大背景下， 香港地區(qū)房地產(chǎn)的價格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位， 但因香港地區(qū)宏觀經(jīng)濟良好、加息影響有限、居民失業(yè)率較低， 使其房地產(chǎn)信貸的違約率并沒有出現(xiàn)異常。整體而言， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場呈較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。從風險角度看， 除非出現(xiàn)大型經(jīng)濟事件影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟發(fā)展的情況， 其樓市崩塌的可能性較低；另一方面， 由于香港地區(qū)整體房價已經(jīng)處于高位， 可負擔性較差， 因此也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。鑒于此， 投資者應立足價值投資而非投機需求， 從地理位置、戶型選擇的角度去考慮具體投資方式。

關鍵詞：中國香港； 房地產(chǎn)； 價格走勢； 投資策略；

中國香港特別行政區(qū) （以下簡稱“香港地區(qū)”） 是一個以金融服務、貿(mào)易為主的開放經(jīng)濟體， 同時也是靠近中國大陸的金融中心。香港地區(qū)的政府結構與法律機制穩(wěn)健， 為其市場經(jīng)濟自由度和個人財產(chǎn)所有權提供了強有力的保護和支持。

從歷*看， 香港地區(qū)國民生產(chǎn)總值 （GDP） 增速波動較大。2014-2016年， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為2.8%、2.4%和2.0%, 且呈逐年下降的趨勢；但自2017年開始， 在經(jīng)濟環(huán)境轉強、需求持續(xù)上升的背景下， 香港地區(qū)的服務輸出及貨物出口得以改善， 使香港地區(qū)GDP得到了提振：2017年前三個季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 增速明顯提升 （見圖1） .

從貨幣政策看， 由于受聯(lián)系匯率制度的影響， 香港地區(qū)的利率水平會跟隨美聯(lián)儲進行調(diào)整：自2015年12月今， 香港地區(qū)跟隨美聯(lián)儲加息節(jié)奏同步進行了5次加息， 從0.75%提升1.75%.長期來看， 美聯(lián)儲已進入加息通道， 持續(xù)加息將使港幣資產(chǎn)吸引力上升。

新數(shù)據(jù)顯示， 以1999年的100作為基期值， 2017年11月份， 香港地區(qū)私宅售價指數(shù)為347, 實現(xiàn)連續(xù)20個月的正增長， 且連續(xù)第13個月創(chuàng)出歷史新高。2017年前11個月， 售價指數(shù)累計上漲了12.9%, 月同比漲幅均在10%以上， 其中4、5、6月更是超過20%.

此外， 香港地區(qū)約有一半的家庭靠租房生活， 因此住房租賃市場也是觀察香港地區(qū)樓市變化的重要窗口。進入2017年， 香港地區(qū)私宅租金指數(shù)也持續(xù)走高， 并不斷創(chuàng)出歷史新高， 2017年11月達到了186.8的新高位， 同比上漲8.6%, 本年度累計增幅7.6% （見圖2） .

一、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場走勢分析

影響香港地區(qū)房地產(chǎn)價格的因素很多， 且影響因素之間互相關聯(lián)， 共同對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。本文將從宏觀、微觀兩個角度對相關因素進行闡述， 同時也對因素間的相關性進行分析， 以全面解讀香港地區(qū)房地產(chǎn)市場。

（一） 宏觀因素

1. 經(jīng)濟影響因素

1993-2016年， 香港地區(qū)私宅售價指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關， 說明香港地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展與宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化密切相關 （見圖3） .另外， 1997年亞洲金融危機、2008年美國次貸危機、2011年歐債危機、2015年內(nèi)地股市大幅波動， 均對香港地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了沖擊 （見圖4） .歸結到宏觀層面， 主要在于上述金融危機都對香港地區(qū)的宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生了不利影響， 在上述危機發(fā)生的次年， 香港地區(qū)GDP增速均出現(xiàn)了不同程度的回落。其中， 以1997年亞洲金融危機對香港地區(qū)的沖擊大， 使得香港地區(qū)1998年GDP增速直接降-5.9%, 且除2000年短暫回升7.75%外， 1999-2002年， 香港地區(qū)GDP增速始終在0.6%~2.5%的低位徘徊， 樓市也由此進入調(diào)整周期。2003年， GDP增速逐步恢復3%以上并逐年提升， 香港地區(qū)的樓市也隨之進入新的周期。這也從另一個角度印證了香港地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟的正相關性。

2017年前三個季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 保持了自2016年一季度經(jīng)濟增速見底以來的快速回升勢頭。2017年香港地區(qū)GDP同比增長3.8%, 略高于2017年11月香港特區(qū)政府3.7%的預期?；诜績r增速與GDP增速的正相關性， 有理由認為， 在香港地區(qū)經(jīng)濟復蘇的大背景下， 其房地產(chǎn)市場有望保持相對穩(wěn)定。

2. 利率影響因素

從邏輯上看， 利率走向?qū)Ψ康禺a(chǎn)價格的影響是負相關關系；但從利率與房價的實際走勢看， 在多數(shù)時間內(nèi)， 二者保持了正相關性。如在2008年之前及2015年加息以后， 香港地區(qū)房價走勢與基準利率大體均呈正相關性 （見圖5） .究其原因， 是因為利率傳導往往具有滯后性， 且利率變化具有連續(xù)性和周期性， 因為單次調(diào)息很難在短期內(nèi)扭轉經(jīng)濟形勢。以加息周期為例， 政府部門通常是在發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟過熱 （對應房地產(chǎn)上升周期） 時采取加息手段， 并由此進入加息周期；但直到加息周期的中后期， 經(jīng)濟過熱被抑制的效果才會通過包括價格在內(nèi)的量化指標逐步顯示出來。政府部門見到成效后， 會減緩或停止加息步伐；對應到利率與房價， 便體現(xiàn)為利率一路上調(diào)而房價卻一路走高， 房價見頂回落后利率水平也基本觸頂。降息周期亦然。

除了利率方向外， 利率水平也對房地產(chǎn)價格有顯著影響。2008-2015年， 香港地區(qū)基準利率快速下降并維持在0.5%的低水平， 雖然這段時間利率沒有方向上的變化， 但極低的利率給房地產(chǎn)市場帶來明顯的刺激效應， 房價隨之快速提升。由此可見， 的利率水平對房價的影響更為顯著。

因此， 在香港地區(qū)隨美國進入加息周期后， 短期來看， 其利率緩步提升不會對房價有顯著的影響；而從中長期看， 還要關注持續(xù)加息后利率的水平。如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場也不會產(chǎn)生強烈波動。

3. 政策影響因素

2017年3月， 十二屆人大五次會議的政府工作報告提出， 要推動內(nèi)地與港澳深化合作， 研究制定粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃， 發(fā)揮港澳*優(yōu)勢， 提升在國家經(jīng)濟發(fā)展和對外開放中的地位與功能。從區(qū)域經(jīng)濟合作上升到方位對外開放的國家戰(zhàn)略， 這為粵港澳城市群未來的發(fā)展帶來了新機遇， 也產(chǎn)生了強大的協(xié)同效應。這對于香港地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展將產(chǎn)生促進作用。而經(jīng)濟繁榮會穩(wěn)固房地產(chǎn)市場的發(fā)展， 支撐香港地區(qū)房地產(chǎn)的價格。

（二） 微觀因素

1. 供需因素

從需求的角度看， 居民的購買意愿和購買能力構成需求。目前， 沒有切實的統(tǒng)計數(shù)據(jù)代表居民的購買意愿， 僅能用購買能力相關數(shù)據(jù)代表居民購房的潛在需求。

2017年6月， 仲量聯(lián)行 （Jones Lang La Salle） 的報告《香港住宅市場崛起》 （《The Rise and Rise of Hong Kong's Residential Market》） 指出， 根據(jù)香港特區(qū)政府壓力測試和居民收入情況， 月收入在28000港幣以上的家庭， 都有能力支付購房付和款。這類家庭在香港地區(qū)約有127萬戶， 占總家庭戶數(shù)的50%.而香港地區(qū)此時的房屋庫存為116萬套， 這意味著市場上的總體供應低于潛在需求。

從需求結構看， 不同戶型房屋的供需情況也不同 （見表1） .其中， A類房屋 （實用面積少于40平方米） 的供應量要遠低于有能力購買其戶型的家庭數(shù)量， 而B、C、D和E類房屋的情況則是供大于求。這意味著， 如果房價下行， 大戶型的價格波動風險較大。

從供給角度看， 香港特區(qū)政府一直堅持通過增加供應來調(diào)節(jié)房價的方針。根據(jù)2017-2018年的供地計劃， 港府將供應28處住宅用地， 總共能提供1.9萬個住宅單位。而從長遠看， 政府的目標是在2016-2025年的十年內(nèi)提供46萬個單位， 其中28萬個為公屋， 18萬個為私人住宅單位。這也就是說， 平均一年要提供1.8萬個私人住宅單位。而從實際落成量看， 2016年全年實際落成量不到1.5萬個單位， 與政府年均增加1.8萬個單位的目標尚有較大差距。房屋供應量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價在短時間內(nèi)將不會受到其太大的影響。

表1 有購房能力的家庭和香港地區(qū)房屋庫存對比

2. 可負擔性因素

就房價的可負擔性而言， 有兩個衡量指標。一個是房價收入比。2009年以來， 香港地區(qū)的該指標逐年走高， 且自2015年始， 一直維持在35以上的高水平上， 并在主要一線城市中， 始終排在前2位 （見圖6） .另一個指標是收入貸比。2009年以來， 香港地區(qū)的收入貸比整體呈逐漸走低的趨勢， 2015年以后尤為明顯；而在一線城市中， 香港地區(qū)的收入還比自2015年以后基本處于中等水平 （見圖7） .

整體來看， 香港地區(qū)的房價收入比無論和其自身以往水平相比， 還是與其他一線城市相比均偏高；而收入貸比和其自身以往水平相比偏低， 但與其他一線城市相比尚可接受。綜上所述， 香港地區(qū)房地產(chǎn)價格在可負擔性方面存在隱憂， 購房者在購房、貸方面的負擔較重。這種高負擔性能夠維持多久尚無法估算， 主要取決于香港地區(qū)經(jīng)濟未來的表現(xiàn)；若經(jīng)濟持續(xù)向好， 帶動收入增長， 高負擔性可能會逐漸化解；若經(jīng)濟停滯不前或衰退， 高負擔性則會進一步加重， 直出現(xiàn)房屋購買力迅速下降和貸違約。

3. 潛在違約因素

就違約風險而言， 可用房貸違約率和失業(yè)率兩個指標衡量。由于香港地區(qū)房屋良好的可負擔性， 當?shù)鼐用窕灸芗皶r償付房屋款， 房貸違約率從未高于1.5%.即便是1997-2002年房地產(chǎn)市場的衰退期， 香港地區(qū)也一直維持著遠低于標準的違約率水平， 而在2017年， 這一指標已降0.03% （見圖8） .從中不難看出， 香港地區(qū)居民償付款的能力在總體是非常穩(wěn)定的， 尚未出現(xiàn)過大規(guī)模違約風險。

從失業(yè)率看， 自2011年以來， 香港地區(qū)市民失業(yè)率一直維持在4%的健康水平以下， 且非常穩(wěn)定 （見圖9） .這說明， 絕大多數(shù)當?shù)鼐用裼邢鄬Ψ€(wěn)定的收入來源， 這就為償付房屋款提供了基本保障。

二、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場展望及投資策略

（一） 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場展望

香港地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到了諸多因素的影響。在宏觀層面， 主要與經(jīng)濟增速和利率因素、區(qū)域相關政策密切相關；而在微觀層面， 則與供需情況、居民的可負擔性等密切相關。

1. 宏觀視角

從宏觀經(jīng)濟來看， 香港地區(qū)房價指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關。而香港地區(qū)自2016年一季度開始， 經(jīng)濟增速快速回升， 2017年前三季度也表現(xiàn)突出， 香港特區(qū)政府于是將全年GDP增速上調(diào)3.7%.在香港地區(qū)經(jīng)濟復蘇的大背景下， 香港房地產(chǎn)市場有望保持相對穩(wěn)定。

從利率影響來看， 加息的影響具有滯后性， 而利率的水平對于房價的影響更為關鍵。在香港地區(qū)隨美國進入加息周期后， 短期看， 其利率緩步提升不會對房價有顯著的影響；但中長期看， 還要關注持續(xù)加息后利率的水平， 如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生強烈波動。

2. 微觀視角

從供需因素看， 如果以居民購買能力來評估香港地區(qū)房地產(chǎn)的潛在需求， 那么市場整體的供應尚不能滿足其潛在需求。在供給端， 香港特區(qū)政府一直遵循通過增加供應來調(diào)節(jié)房價的方針， 但政府供應目標能否達成仍有待觀察， 再加上房屋供應量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價在短時間內(nèi)將不會受到其太大的影響。

從居民可負擔性來看， 目前香港地區(qū)的房價收入比值和相對值均偏高， 而收入貸比值偏低、相對值中等， 表明整體可負擔性較差。但這并不意味著房價必然下跌或違約必然發(fā)生， 而是取決于香港地區(qū)的經(jīng)濟情況和收入水平。從違約風險角度看， 香港地區(qū)一直維持遠低于標準的違約率水平， 且失業(yè)率自2011年以來也一直維持在4%的健康水平以下， 表明目前香港地區(qū)居民償付款的能力基本有保障。

3. 整體展望

綜上分析， 目前香港地區(qū)房地產(chǎn)市場處在一個較為平穩(wěn)的階段。在經(jīng)濟復蘇的大背景下， 供不應求的現(xiàn)狀使其價格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位。但因為香港地區(qū)宏觀經(jīng)濟良好、失業(yè)率較低、加息因素影響相對有限， 其房地產(chǎn)信貸違約率并沒有出現(xiàn)異常。

從風險角度看， 除非出現(xiàn)能夠影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟發(fā)展的大型經(jīng)濟事件， 否則其樓市崩塌的可能性較低；而另一方面， 由于香港地區(qū)整體的房價已經(jīng)處于高位， 可負擔性又較差， 因而也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。

（二） 香港地區(qū)房地產(chǎn)投資策略

1. 價值投資與地區(qū)分析

立足于價值投資需求， 投資者可重點從地理位置、戶型選擇的角度去考慮。具體來說， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場可大致分為港島、九龍和新界三個地區(qū)， 其房價走勢與未來發(fā)展趨勢各有不同。

（1） 港島。港島位于香港地區(qū)南部， 是一座擁有優(yōu)美景觀和大量綠化的半島， 人們熟知的中環(huán)商業(yè)區(qū)便處于港島區(qū)的北部。港島有著香港地區(qū)市內(nèi)數(shù)量多的豪宅， 多數(shù)房屋的建筑風格和面積都是*的， 是香港地區(qū)的富人聚集區(qū)。

港島地區(qū)戶型越大， 房地產(chǎn)均價越高， 160平米以上的大戶型漲幅為明顯 （見圖10） .選擇港島的投資者可重點關注160平米以上的大戶型豪宅， 其具有穩(wěn)定的保值、升值空間。

（2） 九龍。九龍位于香港地區(qū)的中東部， 是香港地區(qū)的中心及繁華地區(qū)， 其中的尖沙咀、油麻地及旺角有吸引力。九龍南部的商業(yè)區(qū)尤為發(fā)達， 購物、飲食、娛樂與文化*， 為其區(qū)域內(nèi)市民的生活提供了便捷。九龍被視為城市功能拓展區(qū)， 是香港地區(qū)面向全港和世界的端服務功能的重要承載區(qū)， 是香港地區(qū)經(jīng)濟輻射力的主要支撐區(qū)。

九龍地區(qū)也表現(xiàn)出大戶型均價偏高的特點， 但大戶型的價格波動也比較明顯 （見圖11） .就戶型選擇而言， 穩(wěn)健投資者可重點關注這一區(qū)域的中小戶型， 但其升值空間有限；積極投資者則可關注大戶型， 但需防范其價格波動的風險。

從具體地段看， 2017、2018財政年度， 九龍地區(qū)共有28個住宅用地計劃銷售， 其中有10個住宅用地在啟德地區(qū)。該地區(qū)是現(xiàn)有城市核心區(qū)新開發(fā)的區(qū)域， 并擁有*的維港景觀；此外， 2019-2021年完工的沙田中環(huán)地鐵線 （SCL） 也會進一步提升啟德地區(qū)的吸引力。

（3） 新界。新界是香港地區(qū)市內(nèi)除港島和九龍以外的其他區(qū)域。地理上看， 是為接近中國大陸的一個區(qū)。新界土地面積遼闊， 因此許多學校選擇在此落地。而區(qū)內(nèi)也有許多新市鎮(zhèn)， 因而許多市民也選擇在此居住。因為區(qū)域內(nèi)農(nóng)業(yè)區(qū)較多， 因此新界的房價較為便宜。

2003年后， 新界各類戶型價格均呈上漲趨勢。其中， 40平米以下的小戶型漲幅為顯著， 2014年之后其均價顯著超過其他戶型；而160平米以上的大戶型則漲跌互現(xiàn)， 均價遠低于其他戶型， 但波動風險較高 （見圖12） .因此， 從戶型上看， 選擇該地區(qū)的投資者可重點關注小戶型， 40平米以下的戶型更值得關注。

從地段看， 香港特區(qū)政府已提出在屯門南延長線上建立洪水橋站， 這將意味著屯門及新界西將是未來的重點發(fā)展地區(qū)。立足長期投資視角， 投資者可重點關注新界西和屯門兩個地段。

2. 其他投資因素

除價值投資以外， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場還有以下三項值得考慮的投資因素：

（1） 優(yōu)質(zhì)教育。香港地區(qū)沿用西方國家的教育模式， 實行雙語教學。這使得在香港地區(qū)接受教育的學生能擁有更豐富的文化背景， 以及與資源更良好的對接。香港地區(qū)著名的八大高校也以其優(yōu)質(zhì)的教育質(zhì)量得到了世界的認可。其中， 香港大學、香港中文大學和香港科技大學所組成的“三大”, 在世界高校的排名中也是。

（2） 城市綠化。2012年， 香港地區(qū)曾被英國《經(jīng)濟學人》雜志旗下的經(jīng)濟學人智庫評選為“宜居城市”, 重要的理由便是香港地區(qū)的大面積綠化。香港地區(qū)自20世紀70年代開始， 便立法保護了約占全香港地區(qū)總面積40%的25座郊野公園。這些公園為香港地區(qū)優(yōu)良的空氣環(huán)境貢獻巨大；而且， 香港地區(qū)市民在閑暇時也能到這些郊野公園里親近大自然， 遠離城市的喧囂。

（3） 活動豐富。香港地區(qū)市內(nèi)有非常多的娛樂及文化設施， 為當?shù)鼐用裉峁┝硕嘧硕嗖实纳?。?017年3月， 香港地區(qū)市內(nèi)已有露天劇場20座， 各類球場及運動場館2400余座， 各式公園及游樂場2000余座， 泳灘41處等。這些娛樂設施地豐富了香港地區(qū)居民的休閑生活， 提高了他們的生活質(zhì)量， 使香港地區(qū)成為宜居的城市之一。

HYDAC 0060B-010BH4HC 濾芯

HYDAC EDS 3448-5-0400-000

HYDAC KHM-20-F3-11141-06X 帶法蘭

HYDAC EDS 3446-1-0600-000壓力開關

HYDAC HCY-01E900DP20H

HYDAC SB330H-21A1/112U-330A

HYDAC VM1.5D.0/L2  +  43107

HYDAC HM100-16-B-M20*1.5-BF

HYDAC OFU10P2N2B05B

HYDAC HM100-016-R-M20*1.5

HYDAC EDS 300系列 EDS 3×46-3

HYDAC SK-3-D-150-K

HYDAC HAD4748-H-025-000壓力傳感器

HYDAC DF 160 30 支撐環(huán)

HYDAC EDS3346-1-0010-F1

HYDAC HDA 4778-K-3000-000(psi)

HYDAC 1260886

HYDAC VM5D.0/-L24  48/0.5

HYDAC 1.03.16 R 12 BN4

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HYDAC EDS 346 3-400-0000

HYDAC HDA4443-A-250-000

HYDAC KHMFF-65-8834 DN65 PN16

HYDAC HDA 3846-A-600-000

HYDAC SB0210-0.75E1/112A9-210AB60-70

HYDAC FSA381-2.1/T12

HYDAC 1300R005BN3HC

HYDAC VR5D.0/-LED 24VDC,72psi (5bar)

HYDAC SB330-20A1/112-200

HYDAC HDA 4446-A-100-000

HYDAC VM5C.0 23/05 MAX:230V

HYDAC DFBN/HC240G10C1.X/-L24

HYDAC VD2D.0/L2404/08

HYDAC 906170

HYDAC 濾油阻塞繼電器VR2D.0/L24.24/05

HYDAC 2600R010EC0N2  10UM

HYDAC EDS3348-5-0400-Y00

HYDAC HDA 3844-B-016-000

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HYDAC VT-VSPA2-50-10/T1 品牌錯誤！

HYDAC DFBN/HC280MA10C1.0/-W-A8

HYDAC KHNVN-G3/4-2233-AP.ND

HYDAC EDS 344-3 (4-20 mA)

HYDAC RFLDBN/HC4020CAU20D1.X/-L24

HYDAC RF BN/HC 1300 D P 20 C1.X/L 24

HYDAC EDS 3346-3-0009-000-F1 (-1...+9bar)

HYDAC 2.450D10BN  10微米

HYDAC 訂貨號：3018210

HYDAC 0005L003BN (G/DC-A)

HYDAC 4WE 6D S01-24DG-6063118

HYDAC CSH498625

HYDAC VR2D.0/-L24

HYDAC HDA7440-A-3000-000

HYDAC 1300 R 005 BN4HC濾芯

HYDAC WSM06020ER-01-C-N-24DG-E4

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HYDAC FCS-GL1/2A4-NA-H1141/D500

HYDAC EDS3348-5-0010-000-F1

HYDAC ETS1701-100-000+TFP100含保護套

HYDAC VB-10-L

HYDAC VST-3/4WD絲堵

HYDAC EDS344-1-250-000

HYDAC HDA3845-A-250-Y00

HYDAC KHB-G1/2-1212-01X

HYDAC 630DN25BN4HC

HYDAC 2600R050W/HC   濾芯

HYDAC SB-210-24A1/112-AB-210A-TM

HYDAC VD5D.0/-L24 14/06

HYDAC KHM-40-F6-11141-D1X

HYDAC ETS1701-100-000-TFP100+S.S

HYDAC HYBD42A281917

HYDAC VM 5 D.0/-LED

HYDAC EDS3-3000

HYDAC EDS3442-400-0001+ZBM300

HYDAC KHB-G1-1112-01

HYDAC DV-10-30.1/0

HYDAC EDS1791-N-600-000

HYDAC HDA3840-A-360-124

HYDAC HDA 3844-E-060-000

HYDAC 2520R020BN3HC/W

HYDAC 0660R005BN/HC濾芯

HYDAC 32*7/8-14UNF/VG5NBR20/P460

HYDAC B20 MC330GRPM

HYDAC KHP-16-F6-11141-02X/SO760

HYDAC ETS 386-3-150-Y00

HYDAC EDS348-5-160-000

HYDAC 0330R003BN3HC 濾芯

HYDAC EDS 346-1-006-013(-1..+5bar)

HYDAC LPF BN/HC 280 D E 10 D 1.1

HYDAC EVS3110-1

HYDAC HDA 4346-A-0025-000-F1

HYDAC 10L 7/8-14UNF G5 NBR20

HYDAC 0165 R 010 BN/HC

HYDAC KHP-20-1112-02X

HYDAC 0240R025W/HC

HYDAC VR2LZ.1/-CN

HYDAC 壓力顯示表 ETS1701-1000C 20V

HYDAC DR3000

HYDAC HC400DF25B1.1/-V過濾器

HYDAC EDS3000

HYDAC HDA 4744-A-160-000

HYDAC VR2C 0 28/03

HYDAC EDS345-1-400-000+ZBM300

HYDAC HDA 3844-B-100-000

HYDAC HDA445-A-400-001

HYDAC FSK-127-2.4/0/-/12

HYDAC ZDM14

HYDAC HDA 4744-A-250-031(200bar)

HYDAC EVS3110-3 Nr:11953013

HYDAC EDS344-5-400-000

HYDAC HDA 4345-B-0010-000-F1

HYDAC 0140D005BH4HC

HYDAC 0165 RBN/HC

HYDAC ETS386-2-150-000+TFP100+S.S+

HYDAC RBE-R1/2-X-30

HYDAC 壓差開關VM5D.0/-L24 18/04

HYDAC EDS316-1-400-000

HYDAC S320-10A1/112AO-330

HYDAC RFLD W/HC2520CAT50D1.X/-Y

HYDAC HDA3745-B-100-000

HYDAC SB330-10A1/112V-330A.PS330

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HYDAC DFBN/HC1320P3LE2X-B6-Y10

HYDAC 0660D005BN3HC/-V

HYDAC TFF-100

HYDAC NTST-200822105

HYDAC HDA 3844-A-006-000

HYDAC HDA3840-A-350-000

HYDAC 1251558 DN7 5000mm long

HYDAC HM63-016-R-G1/4-BF

HYDAC EDS-3346-3-0100-000

HYDAC DF W/HC160G25C1.1

HYDAC EDS348-5-250-000

HYDAC EDS3446-3-0016-000-F1帶連接器

HYDAC 3000249 24VDC 30Ω 電磁閥線圈

HYDAC 3518139

HYDAC 4V220-08 1.5-8Kgf/cm2 帶底座

HYDAC HDA 4745-B-060-000

HYDAC 壓差檢測/PRESSDETECTOR/VMF2D.1

HYDAC EDS344-3-400-000+ZBE03+ZBM310

HYDAC RF3-3-EPT-NM-N-1-1-O/KS100-3

HYDAC 913810  114   96V DC   364Ω

HYDAC TS-80/X/12

HYDAC ZBE03

HYDAC HM100-400-R-G1/2-BF

HYDAC HAD4745-A-016-000 0-16BAR

HYDAC 0240 D 10 BH/HC

HYDAC HDA 47C9-A-10000-DS-000(PSI)72inch

HYDAC EP83446-1-0160-000

HYDAC DFBN/HC60AFE10C1X/-B6

HYDAC RFM-BN3HC-330-G-10-E-2-12

HYDAC FPU-1-250F10G11A3K(管長L=10米)

HYDAC 0030E010EHCI

HYDAC 0330 D 003 BN4HC

HYDAC FHNDBN/HC250LDF10A1.X-B7

HYDAC AGRLE-20  夜控單向閥

HYDAC HDA3744-A-100-000

HYDAC HN60-01-E631/400/G 1/4B

HYDAC HEX610-30

HYDAC EDS3446-2-0100-000-F1

HYDAC 0030D050W/HC

HYDAC 1200R003BN4HC /-KB-SMS-SO451-

HYDAC 接頭ZBM11

HYDAC RFD BN/HC661F3D1.1/-L24

HYDAC EDS 3346-3-0016-000-F1

HYDAC BD400B2W1.X

HYDAC RFLDBN/HC661DAS10D1.0/-L24

HYDAC EDS33463400000

HYDAC KHB-G1/2-1212-03X球閥

HYDAC 電纜封套 PG11

HYDAC HDA4745-A-250-000+2103

HYDAC HDA3700-E-160-156

HYDAC RFBN/HC660DN20D1.X-L24

HYDAC RFLDBN/HC660DAN10D1X/L24

HYDAC EDS 1791-P-040-000

HYDAC HDA 3844-A-060-000

HYDAC KHB-M27×1.5A-1212-01X DN10

HYDAC 0140D010BH3HC 濾芯

HYDAC DRV 12-30.X/0

HYDAC BFP7F10UBM0.0空氣濾清器

HYDAC HDA 4385-A-0000-000-F1(-14,5..0psi)

HYDAC VD5D.0/-24

HYDAC DVE-08-01.X/0  針閥

HYDAC HDA 3800-A-350-124(15m)

HYDAC HDA 44Z6-A-0100-G01-000

HYDAC WSM06020V-01-C-N-24DG

HYDAC KHB-G1-1/4-1112-01X

HYDAC 3000249.11/04 24VDC

HYDAC 0500D020BN3HC

HYDAC EDS 3348-1-06,0-D00-F1

HYDAC 風冷卻器 OK-EL8L

HYDAC KHBF-025-PN016-11126-01X

HYDAC 1700R020BN4HC-KB

HYDAC EDS3318-5-06.0-000-F1

HYDAC EDS346-2-250-Y00 0-250bar

HYDAC EDS-3346-1-0100-000

HYDAC HDA5500-0-0-DC-Y00

HYDAC HED40H15/200Z14L24S

HYDAC HAD 4345-A-04,0-000-F1

HYDAC 2103-05-11.00

HYDAC 濾芯 D200-SYL-150TB

HYDAC DFNB/HC600E100LX/-L24

HYDAC RFLD BN/HC 2520CAT5D1.0-X

HYDAC HDA4444-B-016-000

HYDAC FPU G11-G5/8-ISO228

HYDAC EDS3448-2-0400-000+ZBE06+

HYDAC VD5C.0/-V 35/08

HYDAC EDS 8446-2-0400-000

HYDAC HAD4746-A-250-026壓力傳感器

HYDAC LF  BN/HC  240 1E3B1X/B3V

HYDAC SB330-50A1/112A9-330A+S309

HYDAC EDS344-3-400-000同0230

HYDAC OF7S10P1M1-E

HYDAC SB330-1A1/112U-330A

HYDAC 防暴閥芯 RBE-R 3/8-X-50

HYDAC EDS 8446-1-0040-000

HYDAC POG9G D  1000I+POG9G DN500I

HYDAC HDA 4744-A-400-000

HYDAC EDS344-3-250  0-25MPa

HYDAC AS2301-U

HYDAC HDA 4445-B-400-000

HYDAC EDS306-3-040-016

HYDAC 3217470S100-AC-AC-0150(G1/4-M1

HYDAC EDS3446-1-0250-000

HYDAC EDS346-3-400-000+ZBE08-05SH

HYDAC EDS 3346-1-0025-000-F1

HYDAC LFA 16 D19-7X   材質(zhì):金屬

HYDAC S100-AC-D1/4-0250

HYDAC 8.950R10BN

HYDAC HDA 4345-B-0025-000-F1

HYDAC HDA4748-H-0250-000(0-250BAR)

HYDAC HDA 4445-A-0250-AN1-000

HYDAC HM100-160-B-M20*1.5-FF

HYDAC KHP-25-1214-04X

HYDAC EDS3446-2-0010-000-E1

HYDAC SAF10M16T210A+S13

HYDAC 0330 R 040 AM

HYDAC 1250486  濾清器

HYDAC 0035 D 020 BN4HC 濾芯

HYDAC EDS 345-1-006-000

HYDAC 濾芯0660D05BH3HC-5u

HYDAC KHP-25-1214-06X

HYDAC SBO 100-2E1/112U-100A K001,5

HYDAC ETS 906628

HYDAC 0330R 010 BN4HC -B6

HYDAC DFBH/HC110 MA581.X/-B6

HYDAC 過濾精度：10um

HYDAC EDS3446-2-0100-000+ZBM3100+

HYDAC SB330-4A1/112A-330A蓄能器

HYDAC SB330-10A1/112A9-330A

HYDAC RFLDBN/HC2500CAT25D/-24

HYDAC DV-10-01.X/0

HYDAC DB10120A-02X-250V

HYDAC 2019-02049-01-15

HYDAC HDA3840-A-350-Y644

HYDAC IES 2010-000  24DVC RW<10%

HYDAC 0110D010BH4HC

HYDAC KHBG-20-F3-11141-06X

HYDAC ZBE03 同HYDAC-1030

HYDAC EDS3346-2-0016-000-E1+EBE06

HYDAC DV-16-01.X/0

HYDAC R08021-01X-01

HYDAC RFLDBNHC2520CAV20D10-Y

HYDAC HDA3840-A-350-124  帶20米線

HYDAC HDA3744-B-016-000

HYDAC VD 8 GC.0/123 23/10

HYDAC 0400 DN025W/TTC

HYDAC HDA 5500-3-0-DC-000

HYDAC HED40P15B/100Z14L220S

HYDAC HDA 5500-3-1-AC-000

HYDAC VD5C.0DC24V/2A

HYDAC HDA4745-A-060-000

HYDAC FPU-1-400F4G11A1K

HYDAC EDS331630016000F1

HYDAC HDA3840-A-350-124

HYDAC Line Check Valve,1/2" 0.05MPa

HYDAC EDS345-1-01800

HYDAC EDS345-2-250-000WITH CABLE 5M

HYDAC FSA-127-1.1/T/12

HYDAC EDS 3496-2-0250-007壓力開關

HYDAC EDS-1691-T-C-450-000

HYDAC EDS346-1-016-000

HYDAC 03039871/113/034

HYDAC RVP-08-01-X

HYDAC 0950R003BH/3HC

HYDAC OFBN/HC240G10D1.1/-L24-B6

HYDAC HAD4744-A-100-000

HYDAC SAF20M22T330A-S13

HYDAC VM 3 D.0/-L24-S0135

HYDAC VM.8 D.0/-L220

HYDAC RVP10-01.X

HYDAC HM100-250-R-G1/2-BF

HYDAC G1/2

HYDAC 壓力繼電器 HED40P10/10Z14S

HYDAC 0660R005BN3HC/-W

HYDAC 0250RN010BN4HC

HYDAC HDA 4344-A-0010-000-F

HYDAC HAD4745-A-100-000 100bar

HYDAC HDA4444-A-250-000 同HYDAC-0108

HYDAC ENS3218-5-730-000-K+ZBE08+ZBM2

HYDAC EDS601-600-000

HYDAC SB330-20A1/112A9-330A

HYDAC 1SN 16NN 7500P

HYDAC 0240R050BN3HC/-KB

HYDAC DRVP-10-12.X

HYDAC 壓力變送器BSP1/4”

HYDAC EDS 3443-400+ZBE03*ZBM300

HYDAC HDA 4346-A-0025-031-F1(-1..+25bar)

HYDAC KHNVN-G2-2233

HYDAC HAD384-A-400-000 905852

HYDAC PT100 7030022242

HYDAC EDS3446-3-016-000+ZBE06

HYDAC DF BN/HC 330 MHE 10D 1.0/-L24

HYDAC KHMFF-050-PN40-11146+E1.000

HYDAC FILTER/0110 D 010 BN4HC

HYDAC SAF 32M12N400A-S309

HYDAC PDR08-01M-C-N-110-24PG-8.8

HYDAC RFM BN/HC 75 BD20 C1.0

HYDAC EDS 344-5

HYDAC G/BG-A00600020BN4HC

HYDAC 3498608  930*1000*94

HYDAC HDA4445-A-16-Y00

HYDAC 0290 D010 BN4HC

HYDAC KHB-G11/4-1212-06X

HYDAC HAD3845-A-100-000

HYDAC REPARTURSATZ-E-DF60P1.0/V.

HYDAC KHB-M30SR-1112-01X

HYDAC L2211VDA0200(6033910)

HYDAC KHN3K-G11/2-L-2233-12X

HYDAC HDA3845-A-060-000

HYDAC EDS 3148-5-01,0-000-F1

HYDAC 2103-01-47.00HD

HYDAC 壓差開關VD5.01-L24    23/01

HYDAC HDA4444-B-060-000+ZBE02

HYDAC KHNVS-RP1-2233-12S

HYDAC KHB G 1/2" 1214 06X

HYDAC HDA 4745-A-016-000

HYDAC EDS3448-3-0250-000

HYDAC ETS4144-B-000

HYDAC NF BN/HC 1310 DP 10 A 2.1

HYDAC EDS 8446-1-0250-000

HYDAC EDS346-2-250-000+ZBE06-05

HYDAC EDS 3316-2-06,0-000-F1

HYDAC RFLDEN/HC1300CAM5D1X/-24

HYDAC傳感器HDA3840-A-350-124備有庫存

HYDAC傳感器HDA3840-A-350-124備有庫存

在經(jīng)濟復蘇的大背景下， 香港地區(qū)房地產(chǎn)的價格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位， 但因香港地區(qū)宏觀經(jīng)濟良好、加息影響有限、居民失業(yè)率較低， 使其房地產(chǎn)信貸的違約率并沒有出現(xiàn)異常。整體而言， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場呈較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。從風險角度看， 除非出現(xiàn)大型經(jīng)濟事件影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟發(fā)展的情況， 其樓市崩塌的可能性較低；另一方面， 由于香港地區(qū)整體房價已經(jīng)處于高位， 可負擔性較差， 因此也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。鑒于此， 投資者應立足價值投資而非投機需求， 從地理位置、戶型選擇的角度去考慮具體投資方式。

關鍵詞：中國香港； 房地產(chǎn)； 價格走勢； 投資策略；

中國香港特別行政區(qū) （以下簡稱“香港地區(qū)”） 是一個以金融服務、貿(mào)易為主的開放經(jīng)濟體， 同時也是靠近中國大陸的金融中心。香港地區(qū)的政府結構與法律機制穩(wěn)健， 為其市場經(jīng)濟自由度和個人財產(chǎn)所有權提供了強有力的保護和支持。

從歷*看， 香港地區(qū)國民生產(chǎn)總值 （GDP） 增速波動較大。2014-2016年， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為2.8%、2.4%和2.0%, 且呈逐年下降的趨勢；但自2017年開始， 在經(jīng)濟環(huán)境轉強、需求持續(xù)上升的背景下， 香港地區(qū)的服務輸出及貨物出口得以改善， 使香港地區(qū)GDP得到了提振：2017年前三個季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 增速明顯提升 （見圖1） .

從貨幣政策看， 由于受聯(lián)系匯率制度的影響， 香港地區(qū)的利率水平會跟隨美聯(lián)儲進行調(diào)整：自2015年12月今， 香港地區(qū)跟隨美聯(lián)儲加息節(jié)奏同步進行了5次加息， 從0.75%提升1.75%.長期來看， 美聯(lián)儲已進入加息通道， 持續(xù)加息將使港幣資產(chǎn)吸引力上升。

新數(shù)據(jù)顯示， 以1999年的100作為基期值， 2017年11月份， 香港地區(qū)私宅售價指數(shù)為347, 實現(xiàn)連續(xù)20個月的正增長， 且連續(xù)第13個月創(chuàng)出歷史新高。2017年前11個月， 售價指數(shù)累計上漲了12.9%, 月同比漲幅均在10%以上， 其中4、5、6月更是超過20%.

此外， 香港地區(qū)約有一半的家庭靠租房生活， 因此住房租賃市場也是觀察香港地區(qū)樓市變化的重要窗口。進入2017年， 香港地區(qū)私宅租金指數(shù)也持續(xù)走高， 并不斷創(chuàng)出歷史新高， 2017年11月達到了186.8的新高位， 同比上漲8.6%, 本年度累計增幅7.6% （見圖2） .

一、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場走勢分析

影響香港地區(qū)房地產(chǎn)價格的因素很多， 且影響因素之間互相關聯(lián)， 共同對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。本文將從宏觀、微觀兩個角度對相關因素進行闡述， 同時也對因素間的相關性進行分析， 以全面解讀香港地區(qū)房地產(chǎn)市場。

（一） 宏觀因素

1. 經(jīng)濟影響因素

1993-2016年， 香港地區(qū)私宅售價指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關， 說明香港地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展與宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化密切相關 （見圖3） .另外， 1997年亞洲金融危機、2008年美國次貸危機、2011年歐債危機、2015年內(nèi)地股市大幅波動， 均對香港地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了沖擊 （見圖4） .歸結到宏觀層面， 主要在于上述金融危機都對香港地區(qū)的宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生了不利影響， 在上述危機發(fā)生的次年， 香港地區(qū)GDP增速均出現(xiàn)了不同程度的回落。其中， 以1997年亞洲金融危機對香港地區(qū)的沖擊大， 使得香港地區(qū)1998年GDP增速直接降-5.9%, 且除2000年短暫回升7.75%外， 1999-2002年， 香港地區(qū)GDP增速始終在0.6%~2.5%的低位徘徊， 樓市也由此進入調(diào)整周期。2003年， GDP增速逐步恢復3%以上并逐年提升， 香港地區(qū)的樓市也隨之進入新的周期。這也從另一個角度印證了香港地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟的正相關性。

2017年前三個季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 保持了自2016年一季度經(jīng)濟增速見底以來的快速回升勢頭。2017年香港地區(qū)GDP同比增長3.8%, 略高于2017年11月香港特區(qū)政府3.7%的預期。基于房價增速與GDP增速的正相關性， 有理由認為， 在香港地區(qū)經(jīng)濟復蘇的大背景下， 其房地產(chǎn)市場有望保持相對穩(wěn)定。

2. 利率影響因素

從邏輯上看， 利率走向?qū)Ψ康禺a(chǎn)價格的影響是負相關關系；但從利率與房價的實際走勢看， 在多數(shù)時間內(nèi)， 二者保持了正相關性。如在2008年之前及2015年加息以后， 香港地區(qū)房價走勢與基準利率大體均呈正相關性 （見圖5） .究其原因， 是因為利率傳導往往具有滯后性， 且利率變化具有連續(xù)性和周期性， 因為單次調(diào)息很難在短期內(nèi)扭轉經(jīng)濟形勢。以加息周期為例， 政府部門通常是在發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟過熱 （對應房地產(chǎn)上升周期） 時采取加息手段， 并由此進入加息周期；但直到加息周期的中后期， 經(jīng)濟過熱被抑制的效果才會通過包括價格在內(nèi)的量化指標逐步顯示出來。政府部門見到成效后， 會減緩或停止加息步伐；對應到利率與房價， 便體現(xiàn)為利率一路上調(diào)而房價卻一路走高， 房價見頂回落后利率水平也基本觸頂。降息周期亦然。

除了利率方向外， 利率水平也對房地產(chǎn)價格有顯著影響。2008-2015年， 香港地區(qū)基準利率快速下降并維持在0.5%的低水平， 雖然這段時間利率沒有方向上的變化， 但極低的利率給房地產(chǎn)市場帶來明顯的刺激效應， 房價隨之快速提升。由此可見， 的利率水平對房價的影響更為顯著。

因此， 在香港地區(qū)隨美國進入加息周期后， 短期來看， 其利率緩步提升不會對房價有顯著的影響；而從中長期看， 還要關注持續(xù)加息后利率的水平。如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場也不會產(chǎn)生強烈波動。

3. 政策影響因素

2017年3月， 十二屆人大五次會議的政府工作報告提出， 要推動內(nèi)地與港澳深化合作， 研究制定粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃， 發(fā)揮港澳*優(yōu)勢， 提升在國家經(jīng)濟發(fā)展和對外開放中的地位與功能。從區(qū)域經(jīng)濟合作上升到方位對外開放的國家戰(zhàn)略， 這為粵港澳城市群未來的發(fā)展帶來了新機遇， 也產(chǎn)生了強大的協(xié)同效應。這對于香港地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展將產(chǎn)生促進作用。而經(jīng)濟繁榮會穩(wěn)固房地產(chǎn)市場的發(fā)展， 支撐香港地區(qū)房地產(chǎn)的價格。

（二） 微觀因素

1. 供需因素

從需求的角度看， 居民的購買意愿和購買能力構成需求。目前， 沒有切實的統(tǒng)計數(shù)據(jù)代表居民的購買意愿， 僅能用購買能力相關數(shù)據(jù)代表居民購房的潛在需求。

2017年6月， 仲量聯(lián)行 （Jones Lang La Salle） 的報告《香港住宅市場崛起》 （《The Rise and Rise of Hong Kong's Residential Market》） 指出， 根據(jù)香港特區(qū)政府壓力測試和居民收入情況， 月收入在28000港幣以上的家庭， 都有能力支付購房付和款。這類家庭在香港地區(qū)約有127萬戶， 占總家庭戶數(shù)的50%.而香港地區(qū)此時的房屋庫存為116萬套， 這意味著市場上的總體供應低于潛在需求。

從需求結構看， 不同戶型房屋的供需情況也不同 （見表1） .其中， A類房屋 （實用面積少于40平方米） 的供應量要遠低于有能力購買其戶型的家庭數(shù)量， 而B、C、D和E類房屋的情況則是供大于求。這意味著， 如果房價下行， 大戶型的價格波動風險較大。

從供給角度看， 香港特區(qū)政府一直堅持通過增加供應來調(diào)節(jié)房價的方針。根據(jù)2017-2018年的供地計劃， 港府將供應28處住宅用地， 總共能提供1.9萬個住宅單位。而從長遠看， 政府的目標是在2016-2025年的十年內(nèi)提供46萬個單位， 其中28萬個為公屋， 18萬個為私人住宅單位。這也就是說， 平均一年要提供1.8萬個私人住宅單位。而從實際落成量看， 2016年全年實際落成量不到1.5萬個單位， 與政府年均增加1.8萬個單位的目標尚有較大差距。房屋供應量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價在短時間內(nèi)將不會受到其太大的影響。

表1 有購房能力的家庭和香港地區(qū)房屋庫存對比

2. 可負擔性因素

就房價的可負擔性而言， 有兩個衡量指標。一個是房價收入比。2009年以來， 香港地區(qū)的該指標逐年走高， 且自2015年始， 一直維持在35以上的高水平上， 并在主要一線城市中， 始終排在前2位 （見圖6） .另一個指標是收入貸比。2009年以來， 香港地區(qū)的收入貸比整體呈逐漸走低的趨勢， 2015年以后尤為明顯；而在一線城市中， 香港地區(qū)的收入還比自2015年以后基本處于中等水平 （見圖7） .

整體來看， 香港地區(qū)的房價收入比無論和其自身以往水平相比， 還是與其他一線城市相比均偏高；而收入貸比和其自身以往水平相比偏低， 但與其他一線城市相比尚可接受。綜上所述， 香港地區(qū)房地產(chǎn)價格在可負擔性方面存在隱憂， 購房者在購房、貸方面的負擔較重。這種高負擔性能夠維持多久尚無法估算， 主要取決于香港地區(qū)經(jīng)濟未來的表現(xiàn)；若經(jīng)濟持續(xù)向好， 帶動收入增長， 高負擔性可能會逐漸化解；若經(jīng)濟停滯不前或衰退， 高負擔性則會進一步加重， 直出現(xiàn)房屋購買力迅速下降和貸違約。

3. 潛在違約因素

就違約風險而言， 可用房貸違約率和失業(yè)率兩個指標衡量。由于香港地區(qū)房屋良好的可負擔性， 當?shù)鼐用窕灸芗皶r償付房屋款， 房貸違約率從未高于1.5%.即便是1997-2002年房地產(chǎn)市場的衰退期， 香港地區(qū)也一直維持著遠低于標準的違約率水平， 而在2017年， 這一指標已降0.03% （見圖8） .從中不難看出， 香港地區(qū)居民償付款的能力在總體是非常穩(wěn)定的， 尚未出現(xiàn)過大規(guī)模違約風險。

從失業(yè)率看， 自2011年以來， 香港地區(qū)市民失業(yè)率一直維持在4%的健康水平以下， 且非常穩(wěn)定 （見圖9） .這說明， 絕大多數(shù)當?shù)鼐用裼邢鄬Ψ€(wěn)定的收入來源， 這就為償付房屋款提供了基本保障。

二、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場展望及投資策略

（一） 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場展望

香港地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到了諸多因素的影響。在宏觀層面， 主要與經(jīng)濟增速和利率因素、區(qū)域相關政策密切相關；而在微觀層面， 則與供需情況、居民的可負擔性等密切相關。

1. 宏觀視角

從宏觀經(jīng)濟來看， 香港地區(qū)房價指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關。而香港地區(qū)自2016年一季度開始， 經(jīng)濟增速快速回升， 2017年前三季度也表現(xiàn)突出， 香港特區(qū)政府于是將全年GDP增速上調(diào)3.7%.在香港地區(qū)經(jīng)濟復蘇的大背景下， 香港房地產(chǎn)市場有望保持相對穩(wěn)定。

從利率影響來看， 加息的影響具有滯后性， 而利率的水平對于房價的影響更為關鍵。在香港地區(qū)隨美國進入加息周期后， 短期看， 其利率緩步提升不會對房價有顯著的影響；但中長期看， 還要關注持續(xù)加息后利率的水平， 如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生強烈波動。

2. 微觀視角

從供需因素看， 如果以居民購買能力來評估香港地區(qū)房地產(chǎn)的潛在需求， 那么市場整體的供應尚不能滿足其潛在需求。在供給端， 香港特區(qū)政府一直遵循通過增加供應來調(diào)節(jié)房價的方針， 但政府供應目標能否達成仍有待觀察， 再加上房屋供應量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價在短時間內(nèi)將不會受到其太大的影響。

從居民可負擔性來看， 目前香港地區(qū)的房價收入比值和相對值均偏高， 而收入貸比值偏低、相對值中等， 表明整體可負擔性較差。但這并不意味著房價必然下跌或違約必然發(fā)生， 而是取決于香港地區(qū)的經(jīng)濟情況和收入水平。從違約風險角度看， 香港地區(qū)一直維持遠低于標準的違約率水平， 且失業(yè)率自2011年以來也一直維持在4%的健康水平以下， 表明目前香港地區(qū)居民償付款的能力基本有保障。

3. 整體展望

綜上分析， 目前香港地區(qū)房地產(chǎn)市場處在一個較為平穩(wěn)的階段。在經(jīng)濟復蘇的大背景下， 供不應求的現(xiàn)狀使其價格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位。但因為香港地區(qū)宏觀經(jīng)濟良好、失業(yè)率較低、加息因素影響相對有限， 其房地產(chǎn)信貸違約率并沒有出現(xiàn)異常。

從風險角度看， 除非出現(xiàn)能夠影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟發(fā)展的大型經(jīng)濟事件， 否則其樓市崩塌的可能性較低；而另一方面， 由于香港地區(qū)整體的房價已經(jīng)處于高位， 可負擔性又較差， 因而也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。

（二） 香港地區(qū)房地產(chǎn)投資策略

1. 價值投資與地區(qū)分析

立足于價值投資需求， 投資者可重點從地理位置、戶型選擇的角度去考慮。具體來說， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場可大致分為港島、九龍和新界三個地區(qū)， 其房價走勢與未來發(fā)展趨勢各有不同。

（1） 港島。港島位于香港地區(qū)南部， 是一座擁有優(yōu)美景觀和大量綠化的半島， 人們熟知的中環(huán)商業(yè)區(qū)便處于港島區(qū)的北部。港島有著香港地區(qū)市內(nèi)數(shù)量多的豪宅， 多數(shù)房屋的建筑風格和面積都是*的， 是香港地區(qū)的富人聚集區(qū)。

港島地區(qū)戶型越大， 房地產(chǎn)均價越高， 160平米以上的大戶型漲幅為明顯 （見圖10） .選擇港島的投資者可重點關注160平米以上的大戶型豪宅， 其具有穩(wěn)定的保值、升值空間。

（2） 九龍。九龍位于香港地區(qū)的中東部， 是香港地區(qū)的中心及繁華地區(qū)， 其中的尖沙咀、油麻地及旺角有吸引力。九龍南部的商業(yè)區(qū)尤為發(fā)達， 購物、飲食、娛樂與文化*， 為其區(qū)域內(nèi)市民的生活提供了便捷。九龍被視為城市功能拓展區(qū)， 是香港地區(qū)面向全港和世界的端服務功能的重要承載區(qū)， 是香港地區(qū)經(jīng)濟輻射力的主要支撐區(qū)。

九龍地區(qū)也表現(xiàn)出大戶型均價偏高的特點， 但大戶型的價格波動也比較明顯 （見圖11） .就戶型選擇而言， 穩(wěn)健投資者可重點關注這一區(qū)域的中小戶型， 但其升值空間有限；積極投資者則可關注大戶型， 但需防范其價格波動的風險。

從具體地段看， 2017、2018財政年度， 九龍地區(qū)共有28個住宅用地計劃銷售， 其中有10個住宅用地在啟德地區(qū)。該地區(qū)是現(xiàn)有城市核心區(qū)新開發(fā)的區(qū)域， 并擁有*的維港景觀；此外， 2019-2021年完工的沙田中環(huán)地鐵線 （SCL） 也會進一步提升啟德地區(qū)的吸引力。

（3） 新界。新界是香港地區(qū)市內(nèi)除港島和九龍以外的其他區(qū)域。地理上看， 是為接近中國大陸的一個區(qū)。新界土地面積遼闊， 因此許多學校選擇在此落地。而區(qū)內(nèi)也有許多新市鎮(zhèn)， 因而許多市民也選擇在此居住。因為區(qū)域內(nèi)農(nóng)業(yè)區(qū)較多， 因此新界的房價較為便宜。

2003年后， 新界各類戶型價格均呈上漲趨勢。其中， 40平米以下的小戶型漲幅為顯著， 2014年之后其均價顯著超過其他戶型；而160平米以上的大戶型則漲跌互現(xiàn)， 均價遠低于其他戶型， 但波動風險較高 （見圖12） .因此， 從戶型上看， 選擇該地區(qū)的投資者可重點關注小戶型， 40平米以下的戶型更值得關注。

從地段看， 香港特區(qū)政府已提出在屯門南延長線上建立洪水橋站， 這將意味著屯門及新界西將是未來的重點發(fā)展地區(qū)。立足長期投資視角， 投資者可重點關注新界西和屯門兩個地段。

2. 其他投資因素

除價值投資以外， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場還有以下三項值得考慮的投資因素：

（1） 優(yōu)質(zhì)教育。香港地區(qū)沿用西方國家的教育模式， 實行雙語教學。這使得在香港地區(qū)接受教育的學生能擁有更豐富的文化背景， 以及與資源更良好的對接。香港地區(qū)著名的八大高校也以其優(yōu)質(zhì)的教育質(zhì)量得到了世界的認可。其中， 香港大學、香港中文大學和香港科技大學所組成的“三大”, 在世界高校的排名中也是。

（2） 城市綠化。2012年， 香港地區(qū)曾被英國《經(jīng)濟學人》雜志旗下的經(jīng)濟學人智庫評選為“宜居城市”, 重要的理由便是香港地區(qū)的大面積綠化。香港地區(qū)自20世紀70年代開始， 便立法保護了約占全香港地區(qū)總面積40%的25座郊野公園。這些公園為香港地區(qū)優(yōu)良的空氣環(huán)境貢獻巨大；而且， 香港地區(qū)市民在閑暇時也能到這些郊野公園里親近大自然， 遠離城市的喧囂。

（3） 活動豐富。香港地區(qū)市內(nèi)有非常多的娛樂及文化設施， 為當?shù)鼐用裉峁┝硕嘧硕嗖实纳?。?017年3月， 香港地區(qū)市內(nèi)已有露天劇場20座， 各類球場及運動場館2400余座， 各式公園及游樂場2000余座， 泳灘41處等。這些娛樂設施地豐富了香港地區(qū)居民的休閑生活， 提高了他們的生活質(zhì)量， 使香港地區(qū)成為宜居的城市之一。